오피스텔 이사 고민하는데 전입이랑 보증 설정이 헷갈리네요.

Question

지금 사는 곳에서 회사 근처 오피스텔로 이사를 진지하게 고민 중입니다. 전입과 보증 설정이 헷갈리는데 이게 전세와 반전세에서 보증 가입과 대출 가능 여부가 갈리게 되는 기준으로는 뭐가 있을까요? 또 관리 주체랑 계약서 문구 중 분쟁을 줄였던 확인 포인트가 있었다면 알고 싶어요. 확정일자와 열쇠 인도 시점의 순서를 어떻게 잡으면 안전했는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전세의 경우 확정일자와 전입신고가 보증금 보호의 핵심입니다. 계약서상 임대인 명의와 실제 소유주 일치 여부, 등기부 확인이 중요합니다. 보증보험은 HUG나 SGI를 통해 가능하며 열쇠 인도전 반드시 서류 완료를 확인하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

오피스텔 이사는 용도 확인 후 주거용이면 전입신고, 보증보험 가입, 대출 가능성이 크고 계약서에서 전입신고 가능 여부와 보증보험 가입 여부를 명시를 하시길 바랍니다.

확정일자를 먼저 받고 이후 열쇠인도와 전입신고를 진행하는 편이 안전합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약의 경우 선순위 근저당권이 없을 경우 안전한 매물로 확인이 되고 시세 대비 보증금이 적정선에 있어야 합니다. 또한 선순위가 없다는 과정하에 전세보증금의 시세대비 합리적인 비율로 설정이 되어야 하고 그러한 것에 대출도 가능하게 됩니다. 또한 게약 후 확정일자 + 전입신고는 최악의 경우 우선변제권과 대항력을 지니기 위한 권리 취득이고 통상 잔금을 해야 키를 불출할 수 있습니다. 또한 이러한 조건이 만족이 되었을 경우 필요에 따라서 전세보증보험 가입이 가능할 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

오피스텔은 법적으로 업무용이 많아서, 주거용으로 사용하려면 반드시 전입 가능 여부와 확정일자 여부를 사전에 중개사한테 확인을 하셔야 합니다

만약 전입신고도 안 되고 확정일자도 못 받는 집이라면, 전세금 보호를 받을 수 없고 대출도 불가능할 수 있습니다

보증금을 많이 넣는 전세·반전세 계약이라면 전세보증보험 가입도 고려하셔야 됩니다

전입신고가 가능한 집이라면 계약하고 한달이내에 주민센터에 전월세신고를 하고 확정일자를 받으면 됩니다

잔금치르면서 열쇠를 받고 이삿짐을 넣는 순서로 이어집니다

그때 전입신고도 하셔야 합니다

Answer 5

지금 사는 곳에서 회사 근처 오피스텔로 이사를 진지하게 고민 중입니다. 전입과 보증 설정이 헷갈리는데 이게 전세와 반전세에서 보증 가입과 대출 가능 여부가 갈리게 되는 기준으로는 뭐가 있을까요?

==> 우선적으로 보증보험 가입여부를 가지고 판단됩니다. 이러한 경우 시세파악이 곤란한 경우에는 "공시가격 * 126% > 모든 보증금 및 근저당의 합계"를 고려하여 판단됩니다.

또 관리 주체랑 계약서 문구 중 분쟁을 줄였던 확인 포인트가 있었다면 알고 싶어요. 확정일자와 열쇠 인도 시점의 순서를 어떻게 잡으면 안전했는지도 궁금합니다.
===> 잔금일자에 잔금을 지급하는 경우 임대인에게 열쇠 인도를 요구할 수가 있고, 이사시에는 보증금을 받으면 열쇠를 임대인에게 넘겨주어야 합니다. 확정일자는 열쇠 인도와 상관이 없고 전입신고 및 임대차신고를 한 날을 기준으로 다음날부터 해당됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

전입신고는 대항력의 요건이고

보증보험은 대항력이 있는 상황에서 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 보증공사에서 반환하는걸 말합니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?