안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
본 질문대로 전세권설정을 했다면 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매신청을 할 수 있습니다. 경매신청을 할 수 있지만 말소기준권리보다 늦은 전세권은 등기부 순위에 따라 말소기준보다 후순위로 배당을 받습니다. 그리고 배당신청을 하지 않더라도 자동으로 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다. 단, 낙찰가에서 선순위 채권자의 배당 이후 남은 금액에 따라서 배당을 받을 수도 있고 일부만 배당 받을 수도 있고, 배당을 못 받을 수도 있습니다.
타인이 신청한 전체의 경매절차에서의 배당에 있어서는 민법 303조에 따라 그 부동산 전부의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 배당을 받는다. 전세권설정은 물권으로 물권은 채권보다 우선합니다.
집합건물(아파트)가 아닌 주택의 경우 전세권 설정 시 건물부분에만 영향을 미치므로 건물부분의 가액에서만 배당 받을 수 있습니다. (대항력, 확정일자를 갖추면 건물, 대지 모두에 대해서 배당받습니다.) 그리고 구분건물이 아닌 1동의 건물의 일부에 대한 전세권자는 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여 전세권에 기한 경매신청권은 없고 따라서 분할하지 않는한 자신이 일부만 경매신청하는 것은 불가능합니다.(대법원 91마256 결정)
