전세권 설정의 장점이 뭐가 있는지 궁금합니다.

Question

임대인이 보증금을 안 돌려줄때경매를 걸수 있는데, 경매진행시 어차피 선순위에 밀려 못 받는건 마찬가지인 상황이거든요.100만원돈이나 되는돈을 추가로 내면서까지 전세권설정을 해야될지 고민이네요.

양정섭 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본 질문대로 전세권설정을 했다면 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매신청을 할 수 있습니다. 경매신청을 할 수 있지만 말소기준권리보다 늦은 전세권은 등기부 순위에 따라 말소기준보다 후순위로 배당을 받습니다. 그리고 배당신청을 하지 않더라도 자동으로 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다. 단, 낙찰가에서 선순위 채권자의 배당 이후 남은 금액에 따라서 배당을 받을 수도 있고 일부만 배당 받을 수도 있고, 배당을 못 받을 수도 있습니다. 타인이 신청한 전체의 경매절차에서의 배당에 있어서는 민법 303조에 따라 그 부동산 전부의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 배당을 받는다. 전세권설정은 물권으로 물권은 채권보다 우선합니다. 집합건물(아파트)가 아닌 주택의 경우 전세권 설정 시 건물부분에만 영향을 미치므로 건물부분의 가액에서만 배당 받을 수 있습니다. (대항력, 확정일자를 갖추면 건물, 대지 모두에 대해서 배당받습니다.) 그리고 구분건물이 아닌 1동의 건물의 일부에 대한 전세권자는 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여 전세권에 기한 경매신청권은 없고 따라서 분할하지 않는한 자신이 일부만 경매신청하는 것은 불가능합니다.(대법원 91마256 결정)

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권과 임차권은 그 성격부터 차이가 있습니다, 전세권은 물권으로써 경매가 진행되어도 말소되지 않고 인수되는 권리이며, 경매신청 역시도 반환소송 없이도 바로 신청진행 가능합니다. 즉 전세권 설정 자체로도 임차권에 비해 많은 권리가 주어지므로 되도록 신청하시는게 유리합니다,

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통은 임차인이 계약을 한 후에   확정일자 받고 이사를 한 후에  전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 그럼 제일 먼저 집이 경매에 넘어갈 경우 1순위로 우선변제를 받을 수 있습니다. 그래서 보통 임차 계약을 한 후에는 확정일자를 받고 전입신고를 하는데요. 전세권 설정의 의미는 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간의  합의를 통해서 전세권을 설정 하기로 계약을 체결 하는 것입니다.  이것은 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 방법 중의 하나로서  임대인의 동의를 반드시 받아야 합니다. 전세권 설정의 효과로는 확정일자와 전입신고를 한 요건과 비슷한 효력이 발생하고 임대인이 전세보증금을 기간이 만료 되었는데도 돌려주지 않을 경우 임의경매를 실행할 수 있는 권한이 생깁니다.또한 임차기간 만료시 임대인의 동의나 소송제기 없이 빠르게 경매를 진행 할 수 있는 효과가 있습니다.​

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 전세권 설정을 한다면 임대차계약기간이 종료가 되는 경우 막바로 법원에 경매신청이 가능합니다. 배당순서는 권리순서에 따라 판단해야 하는 만큼 현재로서는 확인에 제한됩니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.전세권설정은 보통 전입신고를 못하는상황에서 대항력을 취득하기위해 많이들 하시는것이고 보증금을 돌려받지못하면 보증금반환소송을 생략하고 경매신청이 가능한데 1순위가 아니면 사실상 경매신청을 하더라도 보증금을 일부 또는 전부 잃을수있는 리스크는 존재합니다.

류용준 공인중개사 · Answer

전세권 설정은 전입신고가 어려울 경우에 차선책으로 하는 것입니다.이미 선순위 권리자가 많아서 돈을 돌려받을 수 없다면, 전세권 설정의 실익이 없습니다.