안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 보증금 대항력이란, 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 전세 보증금 대항력을 유지하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
전입신고를 한다. 전입신고는 임차인이 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주는 역할을 하며, 전입신고를 한 날짜보다 빠른 채권자가 없을 경우에만 전세 보증금 전체를 지킬 수 있습니다. 전입신고는 잔금을 치르기 전날에 하는 것이 좋으며, 전입신고 후 1일 0시부터 대항력이 발생합니다.
확정일자를 받는다. 확정일자란 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 도장으로 찍어주는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 우선변제권을 얻게 됩니다. 우선변제권은 임차인이 임대인이나 매수자에게 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
전세권 설정등기를 한다. 전세권 설정등기란 임차인이 임대인과 합의하여 임대차계약에 따른 전세권을 등기하는 것을 말합니다. 전세권 설정등기를 하면 전입신고나 확정일자가 필요없으며, 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 선순위 대항력을 갖게 됩니다. 선순위 대항력은 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 보증금의 반환을 우선적으로 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
전세보증금반환 보증보험을 가입한다. 전세보증금반환 보증보험이란 임차인이 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험회사가 임차인에게 전세 보증금을 보상해주는 보험을 말합니다. 전세보증금반환 보증보험을 가입하면 임차인은 보험회사와의 계약에 따라 전세 보증금을 지킬 수 있습니다.
따라서, 전세 보증금 대항력을 유지하려면 위의 네 가지 방법 중 하나 이상을 이용하는 것이 좋습니다. 현재 상황에서는 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보이므로, 전세 보증금 대항력이 있습니다. 하지만 전세권 설정등기나 전세보증금반환 보증보험을 하지 않았다면, 임대인이나 매수자에게 우선적으로 보증금을 주장할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 임대인이나 매수자에게 빠른 채권자가 있거나, 임대인이나 매수자의 재산이 부족하면 전세 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
전출 신고를 안하면 매수인이 대출을 못 받는 것은 맞습니다. 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받으려면, 전세집에 대한 소유권이전등기를 해야 합니다. 소유권이전등기를 하려면, 전세집에 대한 전입신고가 없어야 합니다. 전입신고가 있는 경우에는 전입신고를 취소하거나 전출신고를 해야 합니다. 따라서 전출신고를 하지 않으면, 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받을 수 없습니다.