경매로 구매한 상가 양도시 세금은?

Question

20년전에 경매로 상가를 구매하였습니다.1. 20년전 경매로 매매한 금액과 현 판매 차액에 대한 세금은 얼마나 되는지 문의드립니다.2. 만약 부부간 양도를 하게되면 6억까지 세금공제가 되고 판매도 양도 5년후부터 가능하다고 하던데 맞는지해서 문의드립니다.3. 만약 부부간 양도 5년후 매매시 경매시 매매 금액기준이 아니라 양도시점의 금액으로 양도세?가 나온다고들었는데 맞는지해서 문의드립니다.

김성은 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.1. 양도소득세는 양도차익에 대해 과세하는 것으로 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 차감한 금액입니다.따라서, 양도가액과 매매로 취득한 취득가액에 필요경비(중개수수료 등)을 차감하고, 장기보유특별공제(20년 보유 시 30%), 1년 기본공제 250만원 등을 적용하여 과세표준을 산정합니다. 이 과세표준에 따라 아래와 같은 세율을 적용하여 양도소득세를 산출합니다.(지방소득세 별도)2,3. 부부간 양도(대가 수령O) 시가 아니라 증여(대가 수령X) 시에 증여재산가액에서 6억까지 증여재산공제가 되는 것입니다. 배우자로부터 "증여" 받은 후 5년 이내에 양도할 수도 있지만, 이 경우 취득가액이 수증자의 취득가액(증여받은가액)이 아닌 증여자의 취득가액으로 산정되어 증여의 효과 없이 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 크기 때문에 증여 후 5년이 지난 뒤에 양도하라는 것입니다.제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

이용연 세무사 · Answer

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.1. 양도가액에서 취득가액, 취득세, 등록세, 국민주택 매입(또는 할인후부담액), 법무대행비,     대법원 수입증지, 인지세, 양도시 중개수수료  등을 차감한 후의 양도차익에 대하여 보유기간별     장기보유특별공제를 적용후 양도소득기본공제 250만원을 차감한 과세표준에 세율(6~45%)를    곱하여 산출합니다. 이와 별도로 양도소득세 산출세액의 10%에 상당하는 지방소득세도 과세됩니다.2. 부부간에 상기의 상가를 증여하는 경우 소급하여 10년 이내에 증여재산가액을 합산하여 6억원까지    증여재산공제를 적용함으로 증여재산가액이 6억원을 초과시 증여받는 배우자는 증여세를 신고/납부    해야 합니다.3. 상기의 상가를 증여후 5년이 경과된 이후에 양도하는 경우 증여받은 배우자의 취득가액은 증여받은    시점의 시가(=세무서에서 결정한 개액)을 기준으로 취득가액을 적용합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 양도세를 계산하려면 양도가액, 취득가액 등의 정보가 필요합니다.2. 증여와 헷갈리시는 것으로 보여집니다. 배우자로부터 무상으로 증여받을 경우 10년간 6억까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다. 증여받은 날로부터 5년 이후 양도해야 양도세 절세가 가능합니다.3. 실제 양도할 때 받은 양도가액을 기준으로 양도세를 계산합니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.