안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문 주신 부분은 등기부등본, 토지대장, 집합건축물대장 간의 면적 및 대지권 비율 불일치에 대한 혼란으로 보이며, 부동산 실무에서 종종 발생하는 일입니다. 하나씩 정확하게 설명드리겠습니다.
1. 등기부등본 vs 토지대장: 대지권 비율 불일치등기부등본의 <대지권의 목적인 토지의 표시>와
토지대장의 대지권비율이 다를 경우:
가능성 1: 등기부등본이 실제 계약/등기 기준대로 정리된 자료등기부등본에 기재된 대지권 비율(예: 165분의 37.5)은 실제 분양계약이나 등기 시 신고된 비율입니다.
이는 법적으로 가장 우선되는 공식적인 권리관계입니다.
가능성 2: 토지대장은 자동산출 기반으로 표기되어 오류 가능성 있음토지대장은 단순한 행정 자료로서, 등기된 정보와 일치하지 않거나 건축물대장 기준으로 일괄 계산될 수 있습니다.
즉, 공식적인 대지권 비율은 등기부등본 기준이 맞습니다.
등기부등본의 대지권 비율이 정확하며, 토지대장은 참고용일 수 있습니다.
2. 전유부분 면적 불일치: 등기부등본 vs 집합건축물대장등기부등본에 나오는 전유부분 면적 38.8㎡는 공부상 면적으로, 일반적으로는 “전용면적”에 해당합니다.
집합건축물대장에는 전유부분 44㎡, 공유부분 5.2㎡로 되어있다고 하셨는데, 이는 대장 상에서의 실제 건축 측량 기준 면적입니다.
차이의 이유:등기부등본은 등기 시점의 신고 면적(건축허가 기준)이 반영됨
집합건축물대장은 실측 면적 또는 변경된 실제 건물 현황이 반영될 수 있음
또한 대지권 비율은 “대장상 면적”과 반드시 일치하지 않으며, 계약 면적 기준으로 등기될 수 있음
일반적으로 면적 기준은 “집합건축물대장”이 더 현실적이고 최신이며, 권리관계는 등기부등본 기준이 정확합니다.
해결방법
관할 등기소 또는 건축과(구청)에 문의하여 세 문서의 불일치 사유를 확인
등기변경이 필요한 경우 (예: 면적 변경 등) → 등기 정정 또는 신청 필요
전세 또는 매매 시는 등기부 기준을 기준으로 계약을 체결하세요. 참고하시길 바랍니다!