아파트매매시, 신용대출과 주택담보대출
아파트 매매시
부족자금 6천만원이 필요한데요.
대출금이 크지도 않고, 저의경우는 주거래은행에서 주택담보대출보다 신용대출이 이율이 더 좋습니다.
준비절차나 서류도 간단하구요.
그래서 우선 신용대출을 일으키고
매매 및 등기완료후 주택담보대출(주택구입 또는 생활안정자금)을 일으켜서 신용대출을 상환하려고 합니다.
법적, 행정적, 정책적으로 문제가 있나요?
그냥 주택담보대출을 하는게 좋은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1억이하 신용대출의 경우 규제지역내 주택구입에 해당 자금을 사용해도 법적, 행정적, 정책적 문제는 없습니다. 보통 1억초과 신용대출시에만 1년간 규제지역내 주택구매가 금지되기 때문입니다 . 다만 앞서도 말했듯이 대출약정서상 주택구매용도로써 사용이 불가하다는 내용의 약정사항이 있다면 문제가 될수 있기에 해당부분은 별도 신용대출상품에 따라 확인을 하셔야 합니다. 참고로 이러한 대출을 통한 주택구매는 불법행위는 아니기에 법적 문제는 없으나, 현 부동산 규제정책에 따른 제한이 있는 것이기에 문제가 된다면 대출회수등의 불이익이 생길뿐 과태료나 법적처벌등에서는 해당사항이 없습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신용대출 이율을 담보대출 보다 괜찮다면 신용대출을 먼저 받고 나중에 주택담보대출로 상환하는 것을 추천드립니다.
전혀 문제될 것이 없습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
아파트 매매 시 부족한 자금 6천만 원을 먼저 신용대출로 마련한 뒤, 이후 주택담보대출로 상환하는 방법은 현행 규정상 충분히 가능한 선택지입니다. 실제로 신용대출은 서류 준비가 간단하고 처리 속도가 빨라, 급하게 잔금을 치러야 할 때 유리하게 활용할 수 있습니다. 만약 주거래 은행에서 더 좋은 조건을 제시한다면, 굳이 번거롭게 주택담보대출을 먼저 진행할 필요는 없습니다.
다만 대출을 진행할 때는 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 꼭 확인하는 것이 중요합니다. 신용대출 금액이 커지면, 이후 주택담보대출 한도가 예상보다 줄어들 수 있기 때문입니다. 그리고 소유권 이전 등기 후에는 생활안정자금 용도로 주택담보대출을 받아 신용대출을 갚아도 법적이나 행정적으로 큰 문제는 없습니다.
그렇지만 대출 정책에 따라 용도 제한이 있거나, 중도상환수수료가 발생할 수 있으니 이런 부분은 해당 은행 담당자와 미리 상담해 두는 것이 좋습니다. 또, 금리 변동 가능성도 감안해서 본인의 상환 능력 안에서 자금을 운영하신다면 충분히 효율적인 방법이 될 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 구상하신 계획은 법적·행정적으로 가능하지만, 대출의 '목적'과 '규제' 측면에서 몇 가지 치명적인 걸림돌이 있을 수 있습니다.
실무적으로 검토해야 할 요소를 정리해 드리겠습니다.
1. 신용대출의 '주택 구입 활용' 제한 (가장 큰 변수)
현재 금융 규제상 일정 금액 이상의 신용대출을 받은 사람이 규제지역 내 주택을 구입하거나, 대출 기간 중 주택을 추가로 매수하면 신용대출이 즉시 회수될 수 있습니다.
6천만 원이 '고액 신용대출(1억 원 초과 등)' 기준에 미치지 않더라도, 은행 대출 약정서에 "주택 구입 자금으로 활용 금지" 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
자금출처조사 시 신용대출로 집값을 치른 것이 명확히 드러날 경우, 향후 금융권 이용에 페널티를 받을 가능성이 있습니다.
2. 등기 후 '주택담보대출' 전환의 어려움
매매 및 등기 완료 후 다시 주담대를 일으키는 것은 '신규 구입 자금'이 아닌 '생활안정자금' 목적이 됩니다.
한도 제한: 생활안정자금 주담대는 일반 구입 자금 대출보다 한도(LTV)나 조건이 더 까다롭고, 연간 인출 한도 제한이 있을 수 있습니다.
추가 주택 매수 금지 약정: 생활안정자금 대출을 받으면 대출 기간 동안 추가로 주택을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 하며, 이를 어길 시 대출 회수 및 3년간 주택 관련 대출 금지 조치가 내려집니다.
3. 총부채원리금상환비율 (DSR) 압박
신용대출은 주담대보다 만기가 짧게 계산되어 DSR(연소득 대비 원리금 상환액 비율)을 훨씬 많이 잡아먹습니다.
먼저 신용대출을 6천만 원 받으면, 나중에 주담대를 받을 때 DSR 한도가 초과되어 원하는 만큼 대출이 안 나올 위험이 있습니다.
이율이 조금 높더라도 가급적 처음부터 주택담보대출(구입 자금)로 진행하시는 것을 추천합니다.
그 이유는 다음과 같습니다:
안전성: 구입 자금 주담대는 '주택 구입'이라는 목적이 명확하여 자금출처조사나 대출 회수 리스크에서 자유롭습니다.
장기적 관점: 주담대는 만기를 길게(30~40년) 잡을 수 있어 월 상환 부담이 적고 DSR 관리에도 유리합니다.
중도상환수수료: 나중에 신용대출을 갚기 위해 주담대를 다시 일으킬 때 발생하는 인지세, 설정비, 중도상환수수료 등을 고려하면 이율 차이로 인한 이득이 상쇄될 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 주거래 은행뿐만 아니라 다른 은행의 주담대 금리를 한 번 더 비교해 보세요. 최근 주담대 금리가 신용대출보다 높게 나오는 경우는 드물기 때문에, '특판 상품'이나 '우대 금리' 조건이 있는지 확인하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
신용대출을 먼저 실행하게 되면 갚아야 할 능력을 평가하는 지표인 DSR을 계산할 때 대출 만기가 짧게 적용되어서 정작 중요한 주택담보대출 한도가 줄어들거나 거절될 가능성이 있습니다. 또 등기가 완료된 후에 대출을 진행하면 주택구입자금이 아닌 생활안정자금으로 분류되는데요. 이 경우 연말정산 때 이자 비용을 공제받는 세제 혜택 대상에서 제외될 소지가 있기 때문에 가급적 주택담보대출을 순서상 먼저 진행하시는 편이 여러모로 안전할 것 같습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
법적으로 불법은 아니며 등기 완료 후 주담대로 전환 상환하는 것도 가능합니다. 다만 잔금 전 신용대출은 DSR 상승으로 주담대 한도, 승인에 영향을 줄 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택담보대출 상환 목적의 신용대출은 불법이 아닙니다
신용대출로 아파트 매매를 진행한 후, 추후 주택담보대출로 상환하는 것은 은행과의 계약 범위 내라면 문제 없습니다
단, 은행 심사 과정에서 기존 신용대출과 상환 계획이 중요하게 작용할 수 있습니다
일부 은행은 주택담보대출 심사 시 신용대출 잔액이 많으면 LTV/DTI 적용에 따라 한도가 줄어들 수 있습니다
불법이나 정책 위반은 아니지만, 금융기관 심사에서 변수로 작용할 수 있습니다
일부 은행은 전환형 대출 옵션을 제공하기도 하니, 이 경우 신용대출을 주담대로 바로 전환할 수 있어 절차가 더 간단하고 안전하다고 합니다