거짓으로 전세계약갱신청구권을 거절했을 때 어떻게 대처해야할까요?
1.집주인이 매매를 이유로 이사준비하라는 문자를 보내옴(매매의사가 있음은 원래 알고 있었음)
2.전세계약갱신청구권을 사용하겠다고 집주인에게 문자를 보냄
3.갑자기 본인이나 직계가 거주할거라며 거절함
실제 안 살고 주소만 옮겨 놓고 매매를 하거나 새로운 세입자를 들인다면 제가 할 수 있는 방법은 어떤게 있을런지요. 집주인에게 이런 일이 있을 경우 어떻게 하겠다는 효과적인 경고(?)의 메시지를 보내고 싶은데 어떻게 하면 좋을지요
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
주임법상 아래와 같이 손해배상 청구가 가능합니다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
안녕하세요. 배희정 변호사입니다.
1. 내용증명 또는 문자로 등기부등본과 실거주 확인할 것이며, 사실과 다를 경우 손해배상 청구하실것이라고 하십시오.
2. 아래는 신문 스크랩입니다.
임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대를 한 경우 주택임대차법을 위반해 임차인의 계약갱신청구권을 침해한 게 된다. 원칙적으로 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 이때 임차인은 임대인을 상대로 다음 세가지 중 가장 큰 금액을 손해배상 청구할 수 있다.
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환해 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
②‘임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료’의 2년분에 해당하는 금액
③갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
다만, 예외적으로 임대인에게 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다. 정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다. 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 등 경우가 불가피한 사유에 해당된다.”
Q. 실거주를 이유로 갱신거절을 한 집주인이 주택을 비워둔 경우에도 손해배상책임을 요구할 수 있나요?
A. “제3자에게 임대한 경우는 아니기 때문에 주택임대차보호법에 따른 법정 손해배상 책임의 대상은 아니다. 실거주 의사 없이 허위로 계약갱신 요구를 거절한 것으로 판단될 경우 주택임대차보호법 위반에 따른 일반 불법행위에 대한 책임을 지게될 수 있다. 다만 집주인이 입주를 하기 위해 주택을 수리하거나 인테리어 공사를 하는 경우, 혹은 해당 주택에 거주하던 직계존속이 사망하는 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 위법성이 인정되지 않아 책임을 면할 수 있다."
Q. 계약갱신청구권을 거절한 집에 실제로 누가 살고 있는지는 어떻게 확인할 수 있나요?
A. “기존 세입자는 29일부터 집주인이 제3자와 임대차 계약을 체결했는지 여부를 확정일자 정보 열람을 통해 확인할 수 있다. 지금까지 확정일자는 임대인과 세입자, 주택 소유자, 등기기록에 기록된 근저당권자 등 이해관계인만 열람할 수 있었으나, 앞으로는 기존 세입자도 확정일자 정보를 열람할 수 있다. 확정일자 정보 열람은 자치구와 상관없이 거주지와 가까운 동 주민센터나 법원 등기소 등에서 가능하다. 별도의 온라인 확인 창구는 마련되지 않았다. 정보열람 가능기간은 임대차 계약 종료일로부터 2년이다.
안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정하여 그 손해배상액을 청구할 수 있습니다.
(1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
(2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
거짓된 실거주 주장으로 갱신청구권을 침해한 경우에는 이에 대한 손해배상청구가 가능합니다. 집주인에게 추후 실거주가 아니라는 점이 밝혀진다면 손해배상청구소송을 진행할 수 있다는 내용으로 메시지를 보내시기 바랍니다.