주택 공시지가 이의신청 및 재산세 감면신청
지방에 상속받은 한옥 주택이 있습니다
상속받을 당시 9천만원 공시지가 로 세금을 냈습니다 그러나 24년도 태풍때 (군에 태풍 피해 접수는 하지못했습니다) 뒷 토사가 밀려와 집이 앞으로 좀 귀울러져 살고 있지는 않습니다 매매를 할려고 해도 쉽지는 않을것 같고 매매를 한다고 해도 땅값만 받고 싸개 매매한다면 양도세 문제는 없을까요?
또한 재산새 감면 신청을 하려고 군에 전화해서 상황 설명을 하였더니 현장 조사 후
지붕이나 벽 등 겉으로 는 멀쩡 하다고 하면서
집의 안쪽 문제는 신청할수 가 없다고 하네요
재산세 감면 및 공시지가 를 다운 할수 있는 방법은 없는가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상속받은 한옥 주택에 대해 겪고 계신 상황은 충분히 재산세 감면 또는 공시지가 이의신청의 사유가 될 수 있는 사안이긴 합니다. 그러나 지방자치단체의 판단 기준이 매우 엄격하고, 절차와 증빙이 충분히 뒷받침되어야 가능한 것이 현실입니다.
1. 공시지가 이의신청 가능 여부공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 통상 1~2월 사이에 이의신청 기간이 주어집니다.
신청 가능 기간이 지났다면 올해는 어렵고, 내년 공시가가 나왔을 때 다시 신청해야 합니다.
이의신청 사유로는 다음이 해당됩니다:
주변 시세와 현저히 차이가 있을 때
자연재해 등으로 실질적 가치 하락이 발생했을 때
실제 사용 불가능 상태에 가까운 물리적 훼손이 있는 경우
현실적인 문제: 겉보기에는 멀쩡하다는 이유로 군청에서 판단을 기각한 것이며, 이는 내부 피해에 대한 증빙이 부족하기 때문일 가능성이 큽니다.
2. 재산세 감면 신청 관련
건축사나 구조기술사의 진단서를 첨부하여 다음 공시지가 이의신청 시 제출하면 실효성 있는 증빙이 됩니다.재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과되며, 감면 가능 조건은 다음과 같습니다.
감면이 가능한 경우:천재지변(지자체에 재난 피해 접수가 되었을 경우)
붕괴 위험 등으로 실제 사용 불가능 상태일 때
무허가 건물이나 사용 승인 취소된 건물
군청에서 내부 피해를 감면 사유로 인정하지 않은 것은 ‘외형상 멀쩡하다’는 판단 때문입니다.
재산세 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 자료가 필요합니다:
구조안전 진단 결과서 (건축사 또는 구조기술사 발급)
사진, 토사 침식 흔적, 균열 등 현장 증빙
거주 불가능 판정 진단
위 자료들을 준비해 재신청하거나 이의제기하시는 것이 방법입니다. 담당 부서에 “현장 조사 내용에 이의가 있다”며 공식 서면으로 민원제기를 요청하는 것도 가능합니다.
3. 매매 시 양도세 문제한옥이 실제로 사용할 수 없고, 땅값 수준으로 낮게 매도할 경우에도 양도세는 다음 조건을 고려해야 합니다.
취득가액이 낮고, 매도가액이 낮아 차익이 거의 없다면 양도세는 거의 없거나 없습니다.
다만 실제 시세보다 지나치게 낮은 금액에 매도할 경우, 세무서에서 "부당행위계산부인"으로 간주할 수 있습니다.
이는 가족 간 거래, 또는 시세보다 비정상적으로 낮은 가격 거래일 때 발생할 수 있음
해결 방법: 공인중개사 확인서, 감정평가서, 또는 수차례 매매 시도 실패 자료 등을 준비해 정상 거래였음을 입증하는 것이 안전합니다.
조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택이 빈집이고 실제 거주할만한 상태가 아니라면 철거를 진행하는 것이 나을 수도 있을 것입니다. 최근 지자체별로 빈집 철거등을 지원하는 곳이 많이 있으므로 지자체에 확인해보시기 바랍니다. 개별공시지가에 이의가 있는 경우에 토지소유자 및 이해관계인은 결정·공시일인 4월30로부터 30일 이내인 5월29일까지 기간동안 관할 시·군·구청에 직접 이의신청서를 제출하거나 팩스 또는 우편을 이용하여 제출할 수 있습니다.
지방에 상속받은 한옥 주택이 있습니다
상속받을 당시 9천만원 공시지가 로 세금을 냈습니다 그러나 24년도 태풍때 (군에 태풍 피해 접수는 하지못했습니다) 뒷 토사가 밀려와 집이 앞으로 좀 귀울러져 살고 있지는 않습니다 매매를 할려고 해도 쉽지는 않을것 같고 매매를 한다고 해도 땅값만 받고 싸개 매매한다면 양도세 문제는 없을까요?
==> 농지 등 토지를 매도하는 경우 8년 이상 자경을 하는 경우 양도소득세가 대부분 감면됩니다. 또한 천재지변으로 인하여 토자 시용에 제한을 받는다면 공시지가 산정시 이의신청을 하여 토지가격을 감가시킬 필요가 있습니다. 기타 토지는 양도차익이 없는 경우 양도소득세가 발생되지 않습니다.
또한 재산새 감면 신청을 하려고 군에 전화해서 상황 설명을 하였더니 현장 조사 후
지붕이나 벽 등 겉으로 는 멀쩡 하다고 하면서
집의 안쪽 문제는 신청할수 가 없다고 하네요
재산세 감면 및 공시지가 를 다운 할수 있는 방법은 없는가요?
==> 우선적으로 건물에 문제가 없을 지로도 토사가 쌓여 토지이용에 제한을 받는 경우 공시지가 이의신청을 통해서 감가시킬 수가 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
이의 신청하고 다시 재산세 감면 신청이 유일한 해결책이라 생각합니다.
아니면 저렴하게 매도해야 하는데 일단 매수자를 찾는 건이 우선입니다. 근처 부동산에 급매물로 내놓으시고 이의 신청해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 국토교통부에서 공시하고, 보통 3월~4월경에 이의신청 접수가 진행됩니다
이의신청 사유로 인정될 수 있는 사례는 보통 다음과 같습니다
,실제 거래 사례보다 공시지가가 현저히 높을 경우
,인근 유사 토지보다 공시지가가 불합리하게 높을 경우
,재해로 인한 이용 가치 하락이 명확할 경우
태풍 피해가 있었지만 군청에 정식 피해 접수 기록이 없어서 외관상 멀쩡해 보인다는 이유로 감면이나 평가조정이 거절된거 같습니다
태풍 피해 증빙 자료를 준비해서 (사진, 전문가 감정, 구조물 기울어짐 확인서 등)
현 상태의 감정평가서나 건축사 진단서 등을 첨부해 내년 공시지가 이의신청 시 사용하셔야 될거 같습니다
지자체 세무과나 민원실을 통해 공시지가 이의신청" 절차 및 시기를 확인해보시기 바랍니다
,재산세 감면 신청
재산세 감면은 보통 주택의 사용불능 상태 또는 재해 피해 등에 대해 제한적으로 이루어집니다
현재 거절된 사유는 겉보기에 파손이나 붕괴가 보이지 않기 때문에 지자체가 실질 피해를 인정하지 않는거 같습니다
건축사나 감정평가사에게 의뢰해, 주택이 기울어졌고 거주 불가능 상태라는 소견서나 감정서 발급받아 이 자료를 첨부하여 감면 재신청 또는 이의신청해보시기 바랍니다
또는 재산세 부과 이의신청서를 군청에 정식으로 접수해보시기 바랍니다