전세 계약갱신권청구거절_(사유 : 합의에 의한 감액 계약)

Question

전세 계약갱신권청구시 임대인이 거절하면 어떻게 해야 되나요?

전세 2년 살고 이후 전세가격이 내려가서 감액계약으로 전세2년은 추가 합의계약후 살고 있습니다.

이때 감액계약을 이유로 전세 계약갱신권청구를 임대인이 거절하면 어떻게 되나요?

임차인은 우선 전세 계약갱신권청구권을 행사한다고 톡 보낸 상황입니다.

나중에 퇴거 및 법적절차 진행 및 손해배상 청구한다고 하는데

임차인 입장에서 적법하게 행사한 전세 계약갱신권청구인데 문제 되는게 있을까요?

아님 그냥 무시해도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   감액계약을 체결했더라도 그 계약이 ‘새로운 계약’으로 간주되지 않는다면, 임차인은 여전히 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 즉, 감액계약이 단순히 기존 계약의 보증금만 조정된 형태라면 임대인은 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 없습니다. 반면, 감액계약이 임차인과 임대인의 ‘합의에 따른 완전한 재계약’으로 인정될 경우에는 이미 갱신권을 행사한 것으로 간주되어 추가적인 행사권이 소멸됩니다.

2. 법리 검토
   주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 최초 임대차 이후 1회에 한해 행사 가능합니다. 감액계약이 임대차기간을 새로 정하고 보증금·차임 등 주요 조건을 변경하는 내용이라면 실질적으로 새로운 계약으로 평가됩니다. 그러나 단순히 전세금만 하향 조정하고 나머지 계약 조건이 동일하다면, 기존 임대차의 연장으로 보아 갱신요구권은 여전히 유효합니다. 따라서 서면계약의 형식, 계약서 문구, 체결 경위 등이 법적 판단의 핵심이 됩니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   임차인이 이미 갱신요구 의사를 명시적으로 통보했다면, 임대인은 거절사유가 법정사유에 해당함을 입증해야 합니다. 감액계약 당시 갱신권 포기 의사나 명확한 재계약 의사가 서면으로 드러나 있지 않다면, 임차인은 주택임대차보호법상 보호를 받을 가능성이 높습니다. 분쟁 발생 시 문자·계약서 원본·통화녹음 등 증거를 통해 감액계약의 성격을 입증해야 하며, 필요 시 내용증명으로 갱신요구 사실을 재확인해두는 것이 좋습니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   임대인이 갱신을 부당하게 거절하고 제3자에게 재임대를 시도할 경우, 손해배상 청구가 가능합니다. 다만, 법적으로 인정되는 거절사유가 있는지 반드시 검토해야 하므로 서류를 변호사에게 확인받는 것이 안전합니다. 임차인은 계약서상 ‘갱신 합의’ 표현 여부를 면밀히 확인하고, 문자·녹취 등으로 본인의 갱신의사 통보 사실을 명확히 남겨야 분쟁 시 유리합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

전세 계약에 대해서 감액으로 재계약을 한 경우라도 앞서 계약 갱신 청구권을 행사한 게 아니라면 아직 계약 갱신 청구권을 행사하지 않은 것이기 때문에 당연히 행사가 가능하고 감액 계약을 체결하였다는 것이 그 거부 사유에 해당할 수는 없습니다. 이미 법에서 정하고 있는 사유에 해당하지 않는 한 갱신청구권의 행사를 거절할 수는 없습니다.