전세 재계약 손해배상 해당될까 질문드립니다

Question

주인이고 세입자가 재계약요청에따라 현시세대로 올려 받겠다고 했습니다(세입자 갱신권 미사용상태로 갭으로 매수)

​

문자내용을 대화체로 요약해드리겠습니다.

세입자 : 재계약 원합니다

저 : 시세대로 올리겠습니다

세입자 : 갱신권이 있기에 5프로 상한으로 알고있습니다

저 : 갱신권 사용요청하셨으나 실거주 하겠습니다.

세입자 : 그럼 만기까지 살겠습니다.

저 : 문구가 애매한데 확실히 하는게 좋을거 같습니다. 세입자분이 전세계약갱신권 사용의사 밝혔으나 저는 실거주 이유로거절합니다. 이에 동의하시면 동의라고 답장주세요

세입자 : 답변없음

​저는 워딩(갱신권청구)를 세입자로부터 명확히 듣고 기록을 남기고 싶은데 세입자는 쓴다는 말한적도 없고 제가 재차 물어도 답변을 안합니다. 차후 손해배상문제로 명확히 하고싶습니다. 이내용 상으로 재계약인지 갱신권청구에따른 거절인지 애매해서요.

나중에 손해배상 하려하면 저는 갱신권 미사용으로 대응하려 합니다.

​또한 실거주 하려했으나 직장발령이 지방으로 나서 실거주를 못하게되었습니다다. 따라서 일단 세를 줘야합니다. 이와 동일한 상황에서 판례도 있고해서 정당한 사유라 생각되는데 의견부탁드려요

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임대인이 본인거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거절을 할 수 있습니다. 그리고 본인이 거주 의사를 밝혔기때문에 임차인은 더 이상 계약갱신을 할 수 없고 계약종료로 퇴거를 해야합니다.

예)집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절했는데, 알고보니 전세금을 올려서 재임대했습니다.

임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대를 한 경우 주택임대차법을 위반해 임차인의 계약갱신 청구권을 침해한 게 됩니다. 원칙적으로 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구할 수 있습니다.

다만, 예외적으로 임대인에게 정당한 사유가 존재하는 경 우 손해배상책임을 면할 수 있습니다. 정당한 사유는 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 실 거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 등 경우가 불가피한 사유에 해당 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

결국 실거주를 하지못하는것이면 계약갱신청구권을 거부할수는 없습니다. 세입자가 임대인의 직접거주로 이사하였다가 임대인이 실거주를 하지않은것을 알게되면 손해배상청구를 할수있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

세입자의 갱신청구권 사용시 실거주로 이를 거부하고 세를 주시면 손해배상책임일 지셔야 합니다. 그 기준은 법으로 정해져 있고 질문의 경우처럼 먼저 시세대로 인상을 제시한뒤에 임차인이 갱신청구권 사용시 5%내 인상을 제시하자 실거주를 이유로 이를 거부한 사실이 문자등으로 명확히 남아있기 때문에 법적 분쟁시 손해배상책임을 피할수 없을 듯 보입니다. 실거주 이후 법적요건에 해당하여 실거주를 못하더라도 과정상 이미 실거주가 불가했던 상황이 충분히 인지되기 때문입니다.