전세사기는 어떻게 이루어지는건가요?

Question

뉴스를 보는데 전세 사기에 대한 이야기가 나오고 있어서요. 전세사기가 정확히 어떤 사기인지 궁금합니다. 매매사기, 월세사기같은건 없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

일반적인 사기의 형태는 전세금을 받은 집주인이

새로운 노숙자에게 집을 매도해버립니다.

그러면 노숙자가 임차인의 전세금을 줘야하는데

노숙자라 돈이 없어서 임차인은 전세금을 못받게 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세사기 유형

1.깡통전세

저가 경매 + 고액 전세금

부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 낙찰됩니다. 그런데 여기서 한발 더 나아가 신축빌라, 오피스텔 등 시세를 알기 어려운 매물에 대하여 임대인이 세입자에게 매매가격을 시세의 150% 정도로 속이는 경우가 있습니다.

예를 들어 실제 빌라의 매매가격은 1억원 정도인데, 세입자가 사기꾼에게 속게 되면 매매가격을 1.5억원으로 잘못 알게 되고, 결국 전세금을 매매가격의 약 80% 정도로 계산하여 1.2억원이라고 믿게 됩니다. 사실 전세금은 1억원의 80% 정도인 8천만원 정도여야 하는데 말이죠.

선순위 권리가 과다한 경우

깡통전세 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보했더라도 제5순위에 해당하므로 1~5순위의 선순위 권리자의 채권액이 과다할 경우 해당 주택은 깡통전세가 됩니다.

2.몰래 매도 또는 근저당 설정

집주인이 세입자가 대항요건을 갖추어 대항력을 취득하기도 전에 먼저 전셋집을 제3자에게 소유권을 이전해주거나 저당권을 설정해주었다면, 채권자에 불과한 세입자는 물권자인 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.

예를 들어 집주인이 세입자로부터 보증금에 대한 잔금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정했다면, 제3자는 잔금 지급일 당일에 소유권이전등기가 기입되고, 근저당권설정등기가 기입됩니다. 그러나 세입자는 잔금을 치르고 주택을 인도 받은 날 즉시 전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에 제3자의 소유권이나 저당권 보다 하루 늦은 날 세입자의 대항력이 발생하게 됩니다.

3.신탁사기

부동산등기부 등본의 갑구의 소유자란에 신탁등기가 된 경우, 전세계약을 체결하려는 세입자는 신탁원부 및 신탁계약서상의 제한을 확인해야 하는데, 이러한 권리 제한을 확인하지 못하고 전세계약을 체결하게 되면 수탁자 등의 신탁회사에 대항할 수 없게 되는 경우가 많습니다. 신탁회사에 전세보증금을 송금행하고 신탁회사 도장을 찍어야합니다.

4.이중계약

전세사기 중 이중계약이란 집주인과 전세나 월세계약을 체결한 세입자 등이 집주인의 동의 없이 임대인 행세를 하면서 새로운 세입자와 다시 전세계약을 체결한 경우를 말합니다.

5.중복계약

전세사기 중 중복계약은 집주인이 동일한 전세목적물에 대하여 비슷한 시기에 중복으로 전세계약을 체결하여 전세금을 2배로 지급 받고, 세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 잔금 지급일을 같은 날로 잡는 경우를 말합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세사기인 경우 매매 및 전세가격이 비슷한 경우 발생되는 경우가 대부분이고 또한 신탁등기가 된 부동산을 계약하면서 신탁회사의 동의없이 위탁자와 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 월세에서 사기가발생되는 만큼 계약을 하는 경우 원칙에 따라 진행하시는 것이 적절해 보입니다.