친자매간 부동산 증여, 양도? 궁금합니다

현재 장모님, 처제가 거주하고 있는 집이 와이프 명의로 되어 있습니다.

와이프가 결혼하기전에(4년전쯤) 보금자리 대출을 받아 와이프명의로 구입을 했구요,

(아파트 매매가 1억2천, 대출 6천)

이제는 결혼을 했고 아기도 생겨서 저희도 집을 매매를 하려고 하는데,

와이프 명의로 집이 있어서(1가구 1주택) 금리가 저렴한 디딤돌 대출이 안되는 상황입니다.

그래서 현재 장모님과 처제가 거주하고 있는 집을 와이프명의에서 처제명의로 명의변경을 하려고 하는데, 증여로 해야할지, 매매계약을 진행해야할지 고민중입니다. (부동산 증여,양도,매매등 지식이 전혀없습니다.ㅜㅜ) 여기서 궁금한게.

1.증여를 하게 되면 대출 6천을 제외한 6천에 대해서만 증여세 납부를 하면 되는건지, 아파트 현시세 금액에 대한 증여세를 납부해야하는거지 궁금합니다.

2.증여를 혹시 하게 된다면 증여세+취득세? 어느정도 나오는지 궁금합니다.

3.처제가 대출도 안되고, 현실적인 금전거래가 어려운 상황이라면 매매계약을 할수 없는건지 궁금합니다.