사무실 임대차 계약 갱신 관련해 문의드립니다.
회사에서 사무실을 임차하고 있습니다.
2020년 4월 2일~2022년 4월 1일까지로 보증금 2000만원, 임차료 140만원, 관리비 40만원에 공과금 별도로 받기로 했고 현재까지 그대로 별 말 없이 사용하고 있었는데요.
오늘 임대인측에서 계약 갱신을 하면서 보증금, 월세, 관리비를 인상해달라고 메일이 왔습니다.
임차인 측에서 계약갱신청구권을 행사하는 요건, 방법, 효과에 대해 알고 싶습니다.
1. 계약 갱신청구권을 한 번 행사하면 2년 간 사무실을 그대로 더 임차할 수 있게 되는 것인지요?
2. 월세나 보증금은 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있는지 아님 보증금이나 월세를 5%내에서 인상하는것인지요?
아님 5%벙위내에서 합의하는 건가요?
그리고 관리비는 5%제한을 안 받는 건가요?
3. 재작년 말에 사무실에 설치된 난방기가 고장나서 교체해야하는데 2달 간 고쳐주지 않아 12월,1월 2달여간 월세를 내지 않은 적이 있습니다. 그러고도 2달간의 손해배상 문제로 합의가 늦어져 2월 월세를 3월 1일 0시에 입금하고 그 이후 12,1월 월세를 모두 납부 한 바 있는데요.
이것이 계약갱신 거절사유가 되나요?
3.만약 계약갱신 청구권을 행사 한다고 할 때 어떻게 행사하면 되나요?
그냥 "우리는 계약갱신청구권을 행사하겠다"고 메일이나 문자로 보내면 되는 것인지
계약 갱신청구권 행사 여부와 그에 따른 보증금,
월세등 계약 조건도 언급이 있어야 하나요? 임차인 입장에서는 해당 사항이 인상되지 않는 것이 좋은데요....
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 계약 갱신청구권을 한 번 행사하면 2년 간 사무실을 그대로 더 임차할 수 있게 되는 것인지요?
==> 네 그렇습니다.
2. 월세나 보증금은 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있는지 아님 보증금이나 월세를 5%내에서 인상하는것인지요?
==> 계약을 갱신하는 경우 임대인은 보증금 또는 월세 중 5% 범위까지 인상 가능합니다.
아님 5%벙위내에서 합의하는 건가요?
==> 5% 범위내에서 합의하는 것입니다.
그리고 관리비는 5%제한을 안 받는 건가요?
==> 통상 법에 제한두고 있지 않지만 그렇다고 무작정 인상도 불가합니다.
3. 재작년 말에 사무실에 설치된 난방기가 고장나서 교체해야하는데 2달 간 고쳐주지 않아 12월,1월 2달여간 월세를 내지 않은 적이 있습니다. 그러고도 2달간의 손해배상 문제로 합의가 늦어져 2월 월세를 3월 1일 0시에 입금하고 그 이후 12,1월 월세를 모두 납부 한 바 있는데요.
이것이 계약갱신 거절사유가 되나요?
== 상가건물인 경우 월세 체납이 3개월 분 이상이 되어야 합니다.
3.만약 계약갱신 청구권을 행사 한다고 할 때 어떻게 행사하면 되나요?
==> 전화 또는 서면으로 요구 가능합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
사무실 임대차 계약 갱신 관련하여 궁금하신 점을 답변해 드리겠습니다.
계약 갱신청구권을 한 번 행사하면 2년 간 사무실을 그대로 더 임차할 수 있게 되는 것인지요?
계약 갱신청구권은 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약기간을 2년 이내로 연장할 것을 요구할 수 있는 권리입니다.
계약 갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 간 사무실을 더 임차할 수 있습니다.
다만, 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있으며, 관리비는 5% 제한을 받지 않습니다.
월세나 보증금은 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있는지 아님 보증금이나 월세를 5%내에서 인상하는것인지요?
아님 5%벙위내에서 합의하는 건가요?
그리고 관리비는 5%제한을 안 받는 건가요?
월세나 보증금은 계약 갱신청구권을 행사하면 기본적으로 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있습니다.
하지만 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 월세를 5% 인상하고자 하면 임차인이 동의해야 하며, 임차인이 보증금을 5% 감액하고자 하면 임대인이 동의해야 합니다.
관리비는 임대인과 임차인이 합의하면 5% 제한을 받지 않고 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 관리비를 10% 인상하고자 하면 임차인이 동의해야 하며, 임차인이 관리비를 10% 감액하고자 하면 임대인이 동의해야 합니다.
재작년 말에 사무실에 설치된 난방기가 고장나서 교체해야하는데 2달 간 고쳐주지 않아 12월,1월 2달여간 월세를 내지 않은 적이 있습니다. 그러고도 2달간의 손해배상 문제로 합의가 늦어져 2월 월세를 3월 1일 0시에 입금하고 그 이후 12,1월 월세를 모두 납부 한 바 있는데요. 이것이 계약갱신 거절사유가 되나요?
이것은 계약갱신 거절사유가 되지 않습니다. 임대인은 임차인에게 임대차 계약기간 동안 임대물건을 사용할 수 있도록 하여야 하는 의무가 있습니다.
임대인이 임대물건의 수리를 하지 않아 임차인이 임대물건을 사용할 수 없는 경우, 임차인은 월세를 지급하지 않거나 감액할 수 있습니다.
임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하지만 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 것이 임대인의 과실로 인한 것이라면, 임대인은 손해배상을 청구할 수 없습니다.
따라서 임대인이 임차인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 임차인이 월세를 지연하거나 미납한 것이 임대인의 과실이 없는 경우에만 해당됩니다.
이 사건에서 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 것은 임대인이 난방기를 수리하지 않아 임차인이 사무실을 사용할 수 없었기 때문이므로, 임대인의 과실로 인한 것입니다.
또한 임차인은 손해배상 문제를 합의한 후 월세를 모두 납부하였으므로, 임대인에게 월세를 지연하거나 미납한 것이 아닙니다.
그러므로 임대인은 이것을 계약갱신 거절사유로 주장할 수 없습니다.
만약 계약갱신 청구권을 행사 한다고 할 때 어떻게 행사하면 되나요?
그냥 "우리는 계약갱신청구권을 행사하겠다"고 메일이나 문자로 보내면 되는 것인지
계약 갱신청구권 행사 여부와 그에 따른 보증금,
월세등 계약 조건도 언급이 있어야 하나요? 임차인 입장에서는 해당 사항이 인상되지 않는 것이 좋은데요…
계약갱신 청구권을 행사하려면 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다.
서면으로 통지할 때는 계약갱신 청구권을 행사한다는 의사와 연장할 계약기간을 명시해야 합니다.
계약 조건은 기본적으로 기존 계약과 동일하게 적용됩니다.
하지만 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있으므로, 임차인은 인상되지 않는 것을 원한다면 그렇게 표시할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 상가임대차에서는 계약갱신청구권을 사용하면 계약연장이 가능하나, 기간은 협의로 정하셔야 합니다. 다만 기간 정함이 없다면 원칙적으로 상가는 1년으로 봅니다.
2. 갱신청구권을 사용하면 최대 5%이내 인상만 가능합니다. 즉 5%인상을 해주고 계약연장이 가능합니다. 관리비는 해당 규정에 포함되지 않기에 인상을 요구할 경우 5%제한을 받지 않습니다.
3. 상가임대차에서는 3기 연체시 계약해지사유가 됩니다. 3기란 연체된 금액의 합이 3개월치 월세를 초과하면 성립되므로 연체시작일부터 납기일까지의 기간을 직접 계산을 해보시고 판단하셔야 할듯 보입니다.
4. 상대방에게 이를 사용하겠다는 의사를 밝히시면 되고 방법에는 제한이 없습니다. 혹시모를 경우를 대비해 구두시 녹취, 문자등을 통해 근거를 남겨두시는게 좋습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.