세입자 퇴거 관련 질문 드립니다. 저는 집주인 입니다.

Question

안녕하세요! 먼저 상황 설명부터 하자면

저는 집주인이구요

세입자가 LH 전세를 끼고 들어왔습니다.

계약은 26년 02월 말 이구요

저는 25년 10월에 전세계약 연장 의사 없음을 문자로 밝혔습니다.

추후 부동산으로 연락이 와서 한달이라도 어떻게 더 살 수 없냐고 연락이 왔습니다.

저도 그럴 의사는 있어서 한달 뒤 나가도록 하기 위해 LH전세보증금반환확약서를 26년 3월 말로 퇴거일을 정확히 기재하여 서로 가질 생각이였으나..

세입자분이 이사라는게 어떻게 날짜에 딱 맞게 갈 수 있냐고 하시면서 한달정도로 구두 합의 하고 작성 거부 의사를 밝혔습니다.

그러면서 집을 알아보고 있으니 기다려달라, 라는 말씀만 남겨주셨습니다.

이 상황에서 집주인인 제가 어떻게 행동해야 추후 불이익을 예방할 수 있을까요?

저도 퇴거일자가 나와야 대출을 실행하여 전세보증금을 마련할 수 있고

세입자가 이후 태도가 돌변하여 퇴거를 하지 않으면 어쩌지 라는 고민이 있습니다.

계약일로부터 한달 정도는 여유 드릴 생각은 있습니다.

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

세입자의 편의를 위해 한 달의 기간을 더 주려던 호의가 오히려 법적인 리스크로 돌아올 수 있는 상황이라 집주인으로서 매우 난처하고 불안하실 것 같습니다. 세입자가 퇴거 일자를 확정하는 확인서 작성을 거부하며 '구두로 합의하자'고 하는 것은, 추후 집주인에게 '묵시적 갱신'을 주장하거나 퇴거를 불명확하게 미룰 수 있는 빌미를 제공하는 매우 위험한 신호입니다. 따라서 퇴거 일자를 서면으로 명확히 박지 않은 상태에서의 구두 합의는 절대 하시면 안 되며, 지금 확실하게 매듭을 짓지 않으면 나중에 세입자가 '합의된 날짜가 없으니 집이 구해질 때까지 못 나간다'고 버티거나 최악의 경우 2년 더 살겠다고 나올 위험이 있습니다.

가장 먼저 세입자에게 단호하게 '조건부 연장'임을 통보하셔야 합니다. "나는 26년 2월 말 계약 종료를 원칙으로 하되, 당신의 편의를 위해 3월 말까지 한 달을 더 드리려 했던 것이다. 하지만 당신이 확약서 작성을 거부하므로 이 제안은 없던 것으로 하고, 원래 계약대로 2월 말에 퇴거하라"고 강력하게 의사를 전달하셔야 합니다. 즉, 날짜가 박힌 확약서를 쓰든지, 아니면 원래 날짜에 나가든지 양자택일하라고 압박하여 세입자가 어영부영 넘어가지 못하게 해야 합니다. 또한, 은행 대출을 위해서라도 확정된 퇴거일이 적힌 서류가 필수적이라는 점을 강조하여, 세입자가 날짜를 특정하지 않으면 보증금 반환을 위한 자금 마련 자체가 불가능하다는 현실적인 이유를 들어 설득하는 것도 효과적인 방법입니다.

마지막으로, 만약 세입자가 계속해서 확약서 작성을 거부한다면 지금 즉시 내용증명을 발송하여 증거를 남겨두셔야 합니다. 내용증명에는 '25년 10월에 이미 갱신 거절 통지를 완료했으므로 26년 2월 말에 계약은 확정적으로 종료된다'는 점과, '세입자의 요청으로 연장을 논의했으나 세입자가 퇴거일 확정을 거부하여 협의는 결렬되었다'는 사실을 명시해야 합니다. 이를 통해 추후 세입자가 묵시적 갱신이나 부당한 점유를 주장할 여지를 사전에 차단하고, 약속된 날짜에 퇴거하지 않을 경우 명도소송 및 지연 손해배상을 청구하겠다는 의사를 분명히 밝혀두는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

상황을 명확히 하려면 구체적인 기한을 정하여 통지하거나 무단 연장하여 거주 시 보증금 반환 등이 어려울 수 있는 점을 미리 고지하는 게 필요한 상황으로 보이고 가급적 구체적으로 협의한 내용을 합의서나 확약서에 기재하는 게 추후 다투더라도 그 입증이 용이할 것입니다.