깡통전세도 계약금은 있어야되죠??

Question

종종 갭으로 집사는사람들 전세가보다 집 싸게사서 전세로 잔금치루는 사람들이 나오던데, 아무리 전세가율이 높아도 최소한 계약금은 줘야 전세 나오는거 아닌가요? 가령 전세7억 아파트를 6억에 샀다면, 7억을 전세로 회수하더라도 6억에대한 계약금은 내돈으로 선납하기전에, 즉 계약금까지 전세로 치룬다는건 불가능한거 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약의 순서는 그집이 맘에들면 먼저 10%을 내고 계약을 하고 중도금, 잔금으로 계약을 하는데 그집을 전세를 놔서 잔금을 치러야 된다면 계약과 동시에 전세입자를 찾습니다

그러면 매수자는 중도금까지 내고 다행히 세입자를 찾았다면 잔금날 세입자가 준비한 보증금으로 잔금을 치릅니다

그리고 매수자는 등기를 접수하고 전세입자는 전입신고하고 입주를 합니다

만약에 전세입자를 못구하면 매수자가 잔금까지 다치른 후에 세입자를 찾아서 입주를 하던지 해야 됩니다

집을 살때는 거기까지 생각하고 매수를 해야 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

종종 갭으로 집사는사람들 전세가보다 집 싸게사서 전세로 잔금치루는 사람들이 나오던데, 아무리 전세가율이 높아도 최소한 계약금은 줘야 전세 나오는거 아닌가요? 가령 전세7억 아파트를 6억에 샀다면, 7억을 전세로 회수하더라도 6억에대한 계약금은 내돈으로 선납하기전에, 즉 계약금까지 전세로 치룬다는건 불가능한거 아닌가요?

==> 네 맞습니다. 매도인의 입장에서도 계약금을 지급하지 않는다면 계약을 진행할 가능성이 거의 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

깡통전세의 경우에도 계약금은 필요합니다. 깡통전세는 주택의 매매가와 전세 보증금이 거의 비슷하거나 전세 보증금이 더 높은 경우를 말합니다. 예를 들어, 전세 7억 원 아파트를 6억 원에 샀다면, 전세 보증금 7억 원을 회수하더라도 6억 원에 대한 계약금은 본인의 자금으로 선납해야 합니다. 즉, 계약금까지 전세 보증금으로 치르는 것은 불가능합니다. 이러한 상황에서는 전세 보증금 반환 보증에 가입하거나, 등기부등본을 확인하여 근저당권이 있는지, 대출 규모는 어떤지 확인하는 것이 중요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

만약 매매가격이 7억원이고 전세가 6억원정도로 설정되는 것이라면 약 1억원은 필요합니다. 계약금은 대략 10~20%로 천만원에서 2천만원정도 됩니다.

역전세가 나는 경우는 조금 얘기가 다릅니다. 계약금까지 전세로 치룬다는 것은 아니지만 만약 시세가 당시 5억원으로 올랐고 전세금이 3억원인데, 시세가 급락하여 2억 8천만원의 경우 이 전세금이 시세보다 높기 때문에 역으로 돌려줘야 합니다.

이때에 계약금이 필요없어 보이기도 하지만 애초에 가격이 낮기 때문에 앞선 문제를 해결하고 매수 해야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 맞습니다.

최소한의 계약금은 있어야합니다.

보통 갭이 작으면 5천 정도면 갭투자 하실 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

깡통전세 주택은 구입해서는 안됩니다. 계약금액을 떠나서 일단 구입하게되면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 나중에 임차인에게 전세보증금 7억원을 돌려줘야합니다. 즉, 거꾸로 1억원을 받고 시작해야한다는 말인데 매도인이 그렇게 매도하지는 않을 것이므로 일반적으로 전세가율이 낮은 지역의 주택을 구입하는 것이 좋습니다.

Answer 7

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

질문에 예시는 현실성이 없지만,

그렇게 가정한다면 전세임대차를 승계하고 보증금을 인수하는 조건의 매매로 계약금 마이너스 7천만원, 잔금 마이너스 3천만원을 기재하여 계약서를 작성하고 계약시와 잔금시 각 금액을 매수인이 받고 매도인은 전체 일억원을 주고 소유권을 이전시킬수 있겠습니다.

Answer 8

세입자를 새로 맞추는 전세는 계약금이 필요하지만 기존에 세입자가 있는 전세는 계약금 없이도 매매가와 전세가 차이가 적거나 없다면 계약금 없이도 가능합니다.

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