옥상 및 외벽누수로 인한 탑층 세대 피해시 전세대가 부담해야할 비율은?

Question

옥상 방수 및 외벽방수가 되지 않아 빌라 탑층에서 누수피해를 입은 상태입니다. (탑층은 저희집)

누수점검 및 방수업체 견적을 받으면서 확인 결과 외벽방수가 되지 않고 옥상 바닥 크랙부분에서 세는것으로 추정하더라구요.

탑층세대는 3년전 전체 단열, 방수를 포함한 전체인테리어를 턴키를 고용하여 완료한 상태인데 작년 겨울쯤 부터 옥상에서 물이 조금씩 세더니 올해는 물이 뚝뚝 흐를정도로 누수가 진행되어 벽지 옷장 전등사이에서 물이 뚝뚝 흐르는 상황에 처해있습니다.

집 습도가 72%~80% 사이를 유지중이여서 환기 및 제습기를 계속 가동하는 상태입니다.

전체회의를 열었는데 탑층만의 문제이니 탑층에서 해결하라는 식이고 자기집들은 괜찮으니 문제없다라고 말해서 옥상은 쓰던 안쓰던 전체 공용부분이니 모든세대에서 방수공사 및 탑층 세대 부분공사까지 같이 부담해야한다 의견을 전달하였습니다.

옥상방수로 인하여 재산상의 피해를 입은 상황인데,

혹시 각 세대에서 방수 공사 및 탑층세대 부분인테리어를 반대시 각 세대에 할 수 있는 법적절차는 무엇이 있는지 매우 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  옥상과 외벽은 집합건물법상 공용부분에 해당하므로 누수 원인이 이 부분의 하자로 인정되면 전체 구분소유자에게 유지·보수 의무가 있습니다. 따라서 다른 세대가 “탑층만의 문제”라고 주장하며 공사비 분담을 거부한다면 법적으로 시정 요구 또는 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다. 귀하의 인테리어 피해 역시 공용부분 하자의 결과라면 전체 구성원이 부담해야 할 범위입니다.

• 법리 검토
  집합건물법은 옥상·외벽·균열 등은 전유부분이 아닌 공용부분으로 정하며, 유지관리는 관리단 또는 구분소유자 전원이 공동 책임을 집니다. 공용부분 하자로 인해 전유부분에서 누수·곰팡이·습도 상승 등이 발생하면 관리단은 이를 보수할 의무가 있고, 방치할 경우 손해배상 책임이 발생합니다. 특히 옥상 방수를 탑층 세대의 전유부분 책임으로 돌릴 근거는 없습니다.

• 대응 전략
  관리단 또는 입주자 대표회의에 정식 서면 요구서를 제출하여 누수 원인조사 및 공용부분 보수를 요구하시기 바랍니다. 공사비 분담을 거부하면 내용증명을 통해 전체 구분소유자의 공용부분 관리 책임을 명시하고, 불응 시 관리단 상대 손해배상 청구 또는 하자보수청구 소송을 제기할 수 있습니다. 누수 피해 사진, 업자 점검 견적서, 습도 측정 자료 등을 증거로 준비해야 합니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  옷장·벽지·전등 손상 등 전유부분 피해가 클 경우 공용부분 하자가 원인임을 전문업자 소견서로 확보해 전체 세대 또는 관리단을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 회의에서 합의가 어려운 경우 법적 절차를 통해 공용부분 보수를 강제할 수 있으므로 단독 부담하실 필요는 없습니다.