양도세, 증여세 관련해서 질문드립니다

Question

지방 읍내에 엄마가 살고 계신 제 명의로된 3천만원짜리 소형 아파트가 있는데, 이걸 엄마 명의로 바꾸려면 증여, 양도, 매매 중에 뭘 해야 서로에게 덜 손해인지 궁금합니다.

아 지금 이 아파트에 900만원 가량 대출 남아있는 상태입니다~

Answer 1

안녕하세요. 고유빈 세무사입니다.

채무자를 본인에서 부모님으로 굳이 변경하지 않으시고, 명의를 이전하신다면 3천만원짜리 아파트를 증여하시면 됩니다. 이 경우 직계존비속간 증여는 10년 누계액 5천만원까지 증여세가 발생하지 않아 세금이 발생할 일은 없습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

자녀 명의로 보유하는 아파트를 어머니에게 증여하는 경우 해당 아파트의

시가(매매사례가액, 감정평가액 등)를 증여재산가액으로 한 금액에서

증여재산공제 5천만원을 공제하게 됩니다.

증여재산가액이 증여재산공제액보다 더 적은 경우 증여세 과세미달로서

증여세 신고만 하면 됩니다.

이 경우 해당 아파트에 담보된 채무 900만원에 대하여 자녀의 주택수를

고려하여 단순증여 또는 부담주증여 여부를 미리 검토해 보아야 합니다.

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Answer 3

안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.

자녀가 부노님에게 증여하는 경우 증여재산공제로 5천만원이 공제되므로 3천만원의 아파트를 부모님에게 증여하는 경우 증여일 이전 10년 이내에 부모님이 직계비속(자녀, 손자녀)으로부터 증여받은 재산이 없거나 2천만원 이하인 경우에는 증여세없이 증여할 수 있습니다. 다만, 취득세는 납부하셔야 합니다.

한편, 대출금을 부모님이 승계하는 경우 대출금에 해당하는 부분은 양도에 해당하여 1세대 1주택 등 양도소득세 비과세 대상이 아닌 경우 900만원분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 하나, 대출금을 부모님이 승계하지 않는 경우 취득세만 부담하시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

본인과 어머니의 구체적인 현황 (주택수, 가용자금 등)에 따라 어떤 유형이 유리한지 판단할 수 있습니다. 다만 해당 재산가액이 5천만원 미만이라면 직계존비속간 증여재산공제를 활용해 취득세만 부담하고 소유권이전등기가 가능할 것으로 판단됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지는 공제가 되므로 증여를 받는 것이 적절해보이며 해당 대출도 승계가 가능합니다. 대출 승계분에 대해서는 어머니가 양도세 신고를 하셔야 합니다.