주택임대차 만기에 임대인이 보증금을 지급하지 못하는 경우

Question

안녕하세요 임대인이 보증금 지급하지 못하는 경우에 대하여 문의 드립니다.

임대차 계약 만기가 2025년1월31일 입니다.

보증금은 8억5천만원이고 아파트 시세는 약12억5천 정도 됩니다.

만기가 되어 이사하겠다고 임차인이 임대인에게 통보하면서 이사 비용을 달라고 해서 2024년12월5일 1,000만원을 받았습니다.

그런데 임대인이 돈이 없어 다른 임차인이 계약이 되어야 그 돈을 받아 주겠다고 하고 임차인도 그 돈을 받아야 그 돈으로 이사를 할 수 있는 사정입니다.

문제는 새로은 임차인이 없는 경우 임대인은 보증금을 못 준다고 하고, 임차인도 다른 도시로 이사를 하려 하는데 그 돈이 있어야 이사를 할 수 있습니다.

임차인이 어떻게 해야 하나요?

자녀 학교 문제가 있어 늦어도 2025년2월 중에는 이사를 해야 하는데 어떻게 해야 하나요?

또한 이사를 하기 위해 집을 알아보고 있는데, 맘에 드는 집이 있어도 계약을 하지 못하는 상태입니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

임대차 계약 만기 시 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 임차인은 다음과 같은 조치를 고려할 수 있습니다.

1. 보증금 반환 청구

임차인은 임대차 계약이 종료되면 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 법적 절차를 통해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

2. 법적 절차

• ​보증금반환청구소송​: 임차인은 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 통해 확정판결을 받으면, 이를 근거로 경매를 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

• ​경매 신청​: 임차인은 보증금 반환 청구 소송의 확정판결을 받은 후, 임차주택에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 경매를 통해 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

3. 주택임대차분쟁조정위원회

임차인은 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 분쟁을 조정할 수 있습니다. 조정위원회는 보증금 반환에 관한 분쟁을 심의하고 조정할 수 있는 기관입니다(주택임대차보호법 제14조).

4. 임대차 계약의 존속

임대차 계약이 종료되었더라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속되는 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제4조).

결론

임차인은 임대차 계약 만기 시 보증금을 반환받지 못하는 경우, 법적 절차를 통해 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 분쟁을 조정할 수 있습니다. 임대차 계약서의 내용을 확인하고, 필요한 경우 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.

관련 법령: 주택임대차보호법 (주택임대차보호법1)

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

임대인이 임의로 이행을 해주면 좋겠으나, 그렇지 않은 경우에는 강제적인 해결을 구할 수밖에 없습니다. 임대인이 계약기간 만료일에 보증금을 반환하지 않을 의사를 분명히 한 경우이므로 지급명령신청 또는 민사소송을 제기하여 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 법원의 결정 또는 판결을 받아 이를 기초로 현재 부동산을 압류 및 경매에 붙여 보증금을 반환받는 방법이 있습니다.

또한 그와 동시에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 확보하는 방법도 취하실 수 있습니다.

다만 위와 같은 방법들은 결국 계약기간 만료일에 임대인이 보증금을 반환하지 못한 경우에 가능한 사후적인 수단들로, 특히 압류를 하여 경매를 붙이는 것은 상당한 시간이 소요될 수 밖에 없습니다.

일단 임대인에게 현 상황에 대해 정확하게 고지하는 내용증명을 보내시고 최대한 빨리 다음 세입자을 구할 수 있도록 압박을 하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다. 임대인이 자신의 의무이행을 거절하고 있는 상황이기 때문에 임대인을 상대로 보증금반환청구소송절차를 진행해야 하겠습니다.