안전한 전세 계약에 관해서 궁금해요!
안녕하세요
3.5억짜리 전세집에 들어가려고 합니다.
공시지가가 1.6억으로 확인되어 보증보험 가입이 어렵다고 합니다.
그런제 채권 최고액이 7.2억으로 설정되어 있는데 이게 가능한 금액인지 궁금합니다…
저희 계약시에는 전세금 입금으로 근저당말소 조건이긴 하지만 공시지가가 2억이 안되는 상황에서 채권 최고액이 저렇게 될 수가 있나요..??
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.
채권 최고액은 근저당권 설정 시, 채권자가 담보로 받을 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 이는 실제 대출금액(채권액)보다 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 대출금액이 5억 원이라면 채권 최고액은 대출금액의 약 120~150%인 6억~7.5억 원 정도로 설정될 수 있습니다.
공시지가는 해당 부동산의 시세를 기준으로 정부에서 산정한 가격입니다. 공시지가는 보증보험 가입이나 대출 한도 결정 등에 영향을 줄 수 있지만, 채권 최고액의 설정과는 직접적인 연관이 없습니다. 즉, 공시지가가 낮아도 채권 최고액을 높게 설정할 수 있습니다. 이는 채권자와 채무자 간의 계약에 따라 결정되며, 법적으로 문제가 되지 않습니다.
전세 계약 시, 근저당 말소 조건으로 계약을 체결하셨다면, 전세금 입금 후 해당 근저당이 말소되어야 합니다. 채권 최고액이 높게 설정되어 있더라도, 실제로는 근저당권이 말소되면 전세금에 대한 위험은 줄어듭니다. 다만, 근저당이 실제로 말소되지 않으면 전세보증금에 대한 보호가 충분히 되지 않을 수 있으므로 이 부분을 신중히 확인하셔야 합니다.
근저당 말소 조건을 철저히 확인하고, 보증보험 가입 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 필요시 전문가의 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
3.5억짜리 전세집에 들어가려고 합니다.
공시지가가 1.6억으로 확인되어 보증보험 가입이 어렵다고 합니다.
그런제 채권 최고액이 7.2억으로 설정되어 있는데 이게 가능한 금액인지 궁금합니다…
저희 계약시에는 전세금 입금으로 근저당말소 조건이긴 하지만 공시지가가 2억이 안되는 상황에서 채권 최고액이 저렇게 될 수가 있나요..??
==> 채권 최고액이 72,000만원이라면 여러 건물들과 함께 공동담보로 설정된 것으로 보입니다. 그리고 계약을 체결할 때 근저당이 말소되는 만큼 염려하지 않아도 됩니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
채권 최고액은 대출금, 이자, 기타 비용 등을 포함하여 담보물의 실제 가치보다 높게 설정되는 금액입니다. 일반적으로 실제 대출금액의 120%에서 130% 정도로 설정됩니다. 이는 대출자가 대출금을 상환하지 못할 경우를 대비해 담보물을 처분하여 회수할 수 있는 최대 금액을 미리 정해놓는 것입니다. 공시지가가 낮더라도 채권 최고액은 담보물의 시가와 대출금액을 기준으로 설정됩니다. 따라서 공시지가가 1.6억이라도 채권 최고액이 7.2억으로 설정될 수 있습니다. 이는 담보물의 시가가 공시지가보다 높게 평가되었기 때문일 수 있습니다.
안전한 전세 계약을 위한 팁은 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 여부와 채권 최고액을 확인해야 합니다. 이는 해당 부동산의 소유권과 대출 상태를 확인하는 중요한 절차입니다. 공시지가가 낮아 보증보험 가입이 어렵다면, 다른 방법으로 보증금을 보호할 수 있는지 검토해야 합니다. 예를 들어, 전세보증금반환보증이나 전세금안심대출보증 등을 고려할 수 있습니다.
전세금 입금으로 근저당 말소 조건이 있다면, 계약서에 명확히 기재하고, 실제로 근저당이 말소되는지 확인해야 합니다. 이는 전세금을 안전하게 보호하는 중요한 방법입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
채권 최고액은 실제 빌린 돈이 아니고 대출금융기관에서 만일의 경우 원금은 물론 이자와 돈을 받기 위한 절차비용 등을 담보하기 위해서 원금의 120%이상, 최고 180%까지도 설정하는 경우가 있습니다.
그리고 채권을 원리금 상환 방식으로 갚고 있다면 현재 미상환 대출 금액은 훨씬 낮을 수도 있습니다.
따라서 잔금일 완납해야 하는 상환금 내역을 우선 확인할 필요가 있습니다.
만일 보증금 보다도 더 큰 금액이라면 보증금만으로 설정말소가 되지 않는 상황이 발생하겠죠.
이러한 상황이 아니라해도 잔금일 기준 완납할 중도 상환계산서를 대출기관으로부터 발급하여 줄것을 요청하고 잔금시 임차인이 임대인과 동행하여 금전은 직접 금융기관에 지불하는 방식이 되어야 할 것입니다.
종합적으로 보증보험 가입 조건에도 미달하고 과도한 대출이 있다는 점을 고려시 향후 만기시 보증금 반환문제에도 신뢰를 주기는 어렵습니다.
해당 주택에 개인적으로 특별한 필요성이 없다면 선호할 거래가 아닙니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공시지가에 126%곱해서 나온금액보다 전세가 높다면 전세얻는것을 고려해보셔야 합니다
그리고 대출이 그리 많은것도 정상적인 대출은 이닌거 같습니다
다른집을 알아보시는게 좋을거 같습니다