재계약 관련해서 부동산 관련 전문가의 경험담을 통해 실제는 어떤지 궁금해요?

Question

법 전문가와 부동산 전문가의 경우

임대차보호법이 적용 되는 상황에 대해

다른 것 같던데요, 각각 사람에 따라서도 다르지만,

실제 현장에 있는 부동 산 전문가는 아래 사항에 대한 어떤 답변을 받을 수 있는지 알고 싶어요,

(각 전문가들의 상황 해석을 알고 싶은 질문 입니다.)

상황)

일반 거주지의 경우는 다를지 모르겠지만,

사업자 등록이 돼 있는 아파트의 경우.

1)

임차인이 2년 계약 후 한번 더 계약 하려는데,

집주인이 다른 계약자를 구하려는 경우

임차인이 우선갱신권으로 첫 2년 다 채우고 2년 더 살 수 있는 총 4년 살 수 있는 게 전부인지 궁금해요?

2)

그리고 임대인의 경우는 금액이 오른 만큼 올리고자 하는데, 임차인이 2년 거주 후 우선갱신권을 하는 경우

임대차 보호법에 따라 5% 금액 인상만 가능한지, 아니면 인상도 불가능 한지

임차인이 우선갱신권을 사용해서 총 4년을 산 경우, 내보내고 새 새입자를 구했을 경우 금액을 아예 새로이 계약해서

임대할 수 있는지 궁금해요? (예를 들어 월세 보증 총합 1000만 이었다면 1500만 으로 가능한지)

하상원 · Accepted Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.궁금하신 점에 대해 질문하신 번호에 맞도록 아래에 답변을 드릴게요.집주인이 다른 계약자와 계약하고자 하는 경우 계약갱신청구권을 사용하여 2년 추가 거주할 수 있습니다. 이것은 집주인 실거주 목적 등 몇가지 조건을 제외하고는 집주인이 받아들여야 하는 사항이라서 4년까지가 최대입니다. 계약갱신청구권을 사용하는 경우 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 그리고 2+2 즉 4년을 다 살고나서 다음계약을 할 때, 얼마를 올리든 내리든 새 계약이라 아무 상관이 없습니다. 감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임차인이 실제 거주하고 있다면, 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다이 계약갱신요구권은 1회에 한해 가능하며, 총 4년(2+2년) 까지 보호받습니다집주인은 특별한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다예외 사유 (거절 가능):집주인이 실거주하겠다는 경우임차인이 계약 조건을 위반한 경우철거/재건축 등의 계획이 있고 관련 절차가 시작된 경우,계약갱신요구권이 행사되면, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다이는 보증금, 월세 포함해 전체 임대료 기준입니다임대인이 시세보다 많이 올릴 수는 없습니다임대사업자는 안되지만 임차인과 협의가 되면 5%이상도 올릴수 있습니다,네, 맞습니다. 갱신요구권은 1회만 가능하므로, 4년이 지난 후에는 집주인이 새 임차인과 자유롭게 계약할 수 있습니다이때는 임대료 제한이 없으므로, 1000만 원이었던 보증금을 1500만 원으로 자유롭게 설정 가능합니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.해당 아파트가 실제 주거용으로 사용되고 있다면 사업자 등록이 돼 있더라도 주택으로 간주되어 임대차보호법이 적용될 수 있습니다.단 건축물 대장에 주거용으로 기재되어 있는지 실제로 임차인이 거주하고 있는지 등도 중요한 판단 요소입니다.임차인은 계약갱신요구권 1회 행사 가능하여 최대 4년을 보장합니다. 이후 임대인 재량으로 반드시 재계약 해줘야 할 의무는 없습니다.계약갱신요구권 행사 시 임대료는 전 계약 대비 5% 이내로만 인상 가능합니다.따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 무조건 5% 이내만 인상 가능합니다.감사합니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 실무적으로 답변을 드려보도록 하겠습니다.첫 번째는 계약갱신요구권은 1회에 한하여 임차인이 사용을 할 수 있어 2+2년 총 4년의 거주가 보장이 된다는 것이 기본 법령의 해석입니다. 하지만 이곳에서 말씀처럼 의견이 다른 부분이 있는듯한데 기본 법령은 그렇지만 새로운 계약 조건으로 체결이 되는 경우 다시 갱신요구권이 생긴다는 분쟁의 소지가 있는 내용 중 하나이지만 저는 2+2 4년으로 한 번의 계약갱신요구권을 가진다는 기본 법령 해석이 실무적으로는 맞다고 생각을 합니다.두 번째는 기존 세입자에게는 증액이 5% 이내가 되겠지만 세입자를 새로 구하는 경우에는 보증금과 월세가 아예 다른 상황으로 인상이 되더라도 전혀 문제가 없습니다.질문주신 내용에 저의 견해는 이러하니 참고해 보시기 바랍니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차보호법에 의거를 하게 되면 첫 2년 후 재계약 시 계약갱신청구권을 사용이 가능하고 계약갱신청구권을 사용을 하게 되면 임대료 및 월세 합쳐서 5% 인상이 가능하지만 이것은 협의사항이고 의무사항이 아닙니다. 따라서 계약갱신청구권을 사용을 하고 기존 조건 그대로 2년이 지나고 나면 다음부터는 아예 새로운 계약이 되게 되므로 임대료 마음대로 조정이 가능합니다. 또한 계약갱신청구권을 무력화 할 수 있는 것은 임대인 실거주, 또한 임차인의 월세 2기(2번)연체 사실이 있을 경우 계약갱신청구권을 사용을 하지 못합니다.감사합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)임차인이 2년 계약 후 한번 더 계약 하려는데,집주인이 다른 계약자를 구하려는 경우임차인이 우선갱신권으로 첫 2년 다 채우고 2년 더 살 수 있는 총 4년 살 수 있는 게 전부인지 궁금해 => 사업자등록여부와는 무관하며 해당 임차물이 주택임대차에 속하는지 상가임대차에 속하는지에 따라 다릅니다. 만약 주거용오피스텔, 주택처럼 주택임대차에 해당된다면 1의 내용이 맞는거고, 업무용시설로써 상가로 임차하는 경우 최대 10년간 갱신청구권이 보호가 됩니다 2)그리고 임대인의 경우는 금액이 오른 만큼 올리고자 하는데, 임차인이 2년 거주 후 우선갱신권을 하는 경우임대차 보호법에 따라 5% 금액 인상만 가능한지, 아니면 인상도 불가능 한지임차인이 우선갱신권을 사용해서 총 4년을 산 경우, 내보내고 새 새입자를 구했을 경우 금액을 아예 새로이 계약해서임대할 수 있는지 궁금해요? (예를 들어 월세 보증 총합 1000만 이었다면 1500만 으로 가능한지)-> 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 때에는 주택, 상가임대차 여부와 관계없이 모두 5%이내로 인상이 제한이 됩니다. 인상이 불가하지는 않지만 최대인상한도에 제한이 있는 것입니다. 그리고 새로운 임차인인을 구할때에는 원칙상은 임대인이 원하는 조건으로 임차인을 구할수 있습니다. 단, 임대인이 등록된 임대사업자인 경우나 상생임대인조건에 충족하고자 하는 경우라면 별도 인상에 제한있을수는 있습니다.

이제동 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.상황1번 질의대한 저의 견해는 다음과 같습니다1. 최초주거 게약기간은 2년입니다이때 임대인은 임대료를 5%초과하지 않는 범위내에서 재계약으로 2년 연장을 (재 계약시,계약서를 작성해야함 : 조건변동사항이므로) 요구할 수 있지만 임차인이 계속 거주를 하고자할 때 계약을 거절할 수 없습니다ㅡ때로는 묵시적 계약의 경우는 계약서(임대료 변동없이 기간만 연장할 경우)를 작성할 필요가 없습니다재계약기간(2년경과시) 임대인이 게약을 거부할 경우 1회에 한하여 임차인은 계약갱신청구권을 요구할 때 5%이내의 임대료 인상 조건으로 다시 계약을 요구하여 주거할 수 있습니다따라서 최초계약(2년보장) + 재계약(2년보장) + 계약갱신청구권(2년보장)으로 최소한 6년 거주할 수 있는 권리가 임차인에게 주어집니다 이는 약자보호를 위한 임대차 규정입니다그리고 재계약이나 계약갱신청구권이나 임대료 인상율은  각각 5%를 초과할 수 없습니다그리고 본계약이 종결되고 새로운 임차인과의 계약은 보증금이나 월세에 대한 인상율은 임대인 마음입니다 예를들어 종전에 보증금1,000만원 월세 50만원을 보증금1500만원에 월세100만원으로  임대료를 재상정할 수 있다는 것입니다 참고하여 주시시 바랍니다