현재 2주택자 신혼부부, 1개 매도후 1개 새로 매수할때 질문 3가지.

Question

안녕하세요,

21년도 결혼전에 각자 1개씩 매수했다가 작년 혼인신고를 하며 2주택자가 되었습니다.

올해 1채를 먼저 매도후(서울/+2천만원), 1채를 새로 매수계획입니다(서울), 그리고 나머지 1채는 좀더 보유하고있다가 매도하고싶습니다(김포/현재기준-1억6천)

이런경우 아래와 같은 타임라인인데요, 남은 1채를 시간을 가지고 천천히 매도해도 문제없을지,현재 남은 1채에 디딤돌 대출이 포함되어있는데, 혹시 새로 매수할때 이 금액이 마이너스되고 나머지만 대출이 되는건 아닌지 궁금합니다.

21년도 서울A,김포1매수 -> 25년도 서울A 매도,2천차익예정 -> 25년도 서울B 매수예정 & 김포1 보유 유지(매수때 금액이 될때까지 보유희망)

1) 김포1은 어차피 이득이 없으니 몇년이 되어도 계속 2주택자로 가지고있다가 팔아도 문제없을지

2) 김포1에 남아있는 디딤둘 주담대대출이 2억인데, 새로 서울B아파트 구매시 2주택자 LTV 가능금액 60%인 5억중에 -2억을 하고 남은 3억만 대출 되는것인지 궁금합니다.

3) 부부 각자의 소득은 1억2천 + 5천 인데, 대출실행시 부부소득을 합산해서 DSR을 잡나요? 아니면 한명이름으로 받으면 그 한명의 소득기준으로 보나요.

질문이 많습니다. 당장 매도 직전이라 마음이 급한데, 3가지를 한번에 속시원히 알려줄수 있는곳이 없네요.

도움 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

현재 두 분이 결혼 전 각자 1채씩 매수했다가 혼인신고 이후 2주택자가 된 상황이고 올해 서울A를 먼저 매도한 후 새로 서울B를 매수할 계획이며, 김포1은 시세가 회복될 때까지 보유하려는 계획이군요. 이에 따라 크게 세 가지가 궁금하신 것 같은데요.

먼저 김포1을 계속 보유해도 문제없는지에 대한 부분입니다. 현재 김포1의 시세가 매수가보다 낮아 당장 매도하면 손해를 보게 되는데 이 경우 보유를 지속하는 건 가능하지만 2주택자 규제가 계속 적용된다는 점을 고려해야 합니다. 특히 양도세 중과 배제 혜택을 받으려면 일정 기간 내 처분해야 하는 경우가 있으므로 세금 문제까지 꼼꼼히 체크해 보는 것이 좋겠습니다. 현재 김포1에 디딤돌 대출이 남아있다는 점도 고려해야 하는데, 이 대출은 실거주 요건이 붙어 있는 경우가 많으므로 거주 의무 충족 여부도 확인해야 합니다.

두 번째로 디딤돌 대출이 남아 있는 상태에서 서울B를 매수할 경우 주택담보대출이 어떻게 적용될지가 궁금하실 텐데요. 기본적으로 2주택자는 주담대 LTV가 최대 60%까지 가능하지만 기존 주택에 디딤돌 대출이 있다면 이 대출금이 차감된 후 추가 대출 가능 금액이 산정됩니다. 서울B 아파트의 담보인정금액이 5억이라면 기존 대출 2억이 차감되어 최대 3억까지 대출 가능한 구조가 됩니다. 다만, 금융기관별로 심사 기준이 다를 수 있으니 구체적인 한도는 상담을 받아보는 것이 가장 정확합니다.

마지막으로 대출 실행 시 부부 합산 소득이 적용되는지에 대한 부분인데요. DSR(총부채원리금상환비율)은 대출을 받는 사람의 소득을 기준으로 산정되므로 한 명의 명의로 대출을 받으면 그 사람의 소득만 반영됩니다. 하지만 부부 공동명의로 대출을 진행하면 소득을 합산할 수도 있으며 일부 금융기관에서는 부부합산 DSR 기준을 적용하기도 합니다. 따라서 한 사람 명의로 대출을 받을지 공동으로 받을지를 미리 정하고 은행과 상담하는 것이 중요합니다.

결론적으로 김포1은 보유가 가능하지만 세금 이슈를 고려해야 하고 서울B 매수 시 기존 디딤돌 대출이 있는 만큼 추가 대출 한도에 영향을 미칠 수 있으며, 대출 실행 시에는 명의자에 따라 DSR 기준이 달라질 수 있으니 이를 고려해 신중하게 계획을 세우는 것이 좋겠습니다. 당장 매도 직전이라 급하실 텐데 은행과 세무 전문가와도 빠르게 상담해보시면 더 확실한 답을 얻을 수 있을 거예요. 참고하세요!!!