결론 및 핵심 판단 곰팡이가 주택 구조, 단열, 결로 등 집 자체의 하자로 발생한 경우라면 원칙적으로 임대인의 책임에 해당하며, 특약에 “퇴거 시 원상복구” 문구가 있더라도 곰팡이 제거 비용까지 임차인에게 전가되기는 어렵습니다. 장기간 거주 사실만으로 책임이 전환되지는 않습니다.
법리 검토 민법은 임대인에게 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 부과하고 있습니다. 벽체 내부, 장판 하부, 창틀 구조부 등에서 반복적으로 발생하는 곰팡이는 통상 생활상 과실이 아닌 건물 하자로 평가됩니다. 이러한 하자까지 임차인 부담으로 하는 특약은 임차인에게 과도하게 불리하여 효력이 제한될 여지가 큽니다.
특약의 한계와 임차인 과실 판단 원상복구 특약은 임차인의 사용으로 인한 훼손을 전제로 합니다. 환기 부족, 고의적 관리 소홀 등 임차인 과실이 입증되는 경우에 한해 일부 부담이 논의될 수 있으나, 구조적 결로·누수로 인한 곰팡이는 해당되지 않습니다. 여름철·장마철 반복 발생, 동일 위치 재발 등은 하자 판단에 유리한 사정입니다.
실무적 대응 방안 퇴거 전 곰팡이 발생 위치와 범위를 사진·영상으로 기록하고, 관리업체 또는 전문가 소견을 확보해 구조적 원인임을 정리하시기 바랍니다. 임대인이 비용 전가를 주장할 경우 내용증명으로 법리와 사정을 통지하는 것이 바람직합니다.