월세 재계약시 전입신고, 확정일자 관련 문의

Question

안녕하세요

월세 재계약 관련 문의드립니다.

21년 7월 2일~2년간, 보증금 2,000만원에 월세 50만원으로 계약했습니다.

보증금 2,500만원에 월세 47만원으로 재계약 예정인데,

다음 사항이 궁금합니다.

1. 전입신고를 해야할까요? 한다면 계약한 날에 가야하는건지 재계약 개시일에 가야하는건지 궁금합니다.

2. 확정일자를 받아야할까요?

3. 재계약시 계약서 상 추가해야 할 특약이 있을까요?

4. 보증보험 미가입 동의서를 써도 될까요?

답변 부탁드립니다! 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대차계약중 보증금액이 증액되면 계약서 재작성하고 확정일자를 다시 받아야 합니다.

특약사항에 보증금 증액하고 월세는 감액한다는 내용 기입하고 기존계약서는 합철하여 보관한다 기재하세요. 임대인이 보증보험 가입 의무대상인가요.

근저당설정액 + 임대차보증금액이 공시지가의 126%를 초과하지 않으면 동의하셔도 될 것 같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 전입신고를 해야할까요? 한다면 계약한 날에 가야하는건지 재계약 개시일에 가야하는건지 궁금합니다.

==> 현재 전입신고를 하였다면 다시 할 필요가 없습니다. 그러나 전입신고를 하지 않았다면 기존 계약서를 가지고 빨리 진행하시는 것이 적절해 보입니다.

2. 확정일자를 받아야할까요?

==> 보증금에 변동이 있는 만큼 임대차신고를 해야 합니다.

3. 재계약시 계약서 상 추가해야 할 특약이 있을까요?

==> 특이사항이 없다면 기존 계약서 특약조건을 활용하시기 바랍니다.

4. 보증보험 미가입 동의서를 써도 될까요?

==> 최우선 변제금액에 해당되는 만큼 작성하여도 문제가 되어 보이지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 이미 전입중이므로 전입신고는 필요하지 않습니다.

2. 확정일자의 경우 보증금이 인상되었기에 다시 받으셔야 합니다.

3. 부동산을 통한 계약서 작성 이라면 크게 문제 없을듯 보이나 직접 특약을 넣어야 한다면 이전계약을 연장하는 계약이라는 문구를 넣으시면 됩니다.

4. 보증금이 2500만원이라면 사실 적은 편은 아니여서 보증보험 미가입은 본인이 선택하셔야 할듯 보입니다, 다만 지역에 따른 소액임차인 변제금액에 해당은 하므로 덜 위험하지만 , 보증보험이 없을 경우 경매전 보증금 회수가 어려울수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1.전입신고가 되어 있다면 그냥 두시면 됩니다.

2.확정일자는 보증금이 변경되었으므로 다시 받으셔야 합니다.

3.추가 특약사항을 하려는 경우 임대인과 협의하셔야 합니다.

4.최우선변제금액으로 모두 보장받을 수 있는 보증금이라면 써드려도 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1. 전입신고를 해야할까요? 한다면 계약한 날에 가야하는건지 재계약 개시일에 가야하는건지 궁금합니다.

->계약갱신 시 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 처음 계약시 최초 전입신고만 하면 됩니다.

2. 확정일자를 받아야할까요?

-> 계약갱신 시 보증금 인상이 있다면 확정일자를 받아야 합니다. 갱신 계약서에는 인상분 만큼의 금액을 작성하고 특약사항에 이전계약의 보증금과 계약시기를 작성하고 계약갱신을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다. 이전 계약의 보증금 금액만큼 확정일자의 효력이 그대로 유지 되면서 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.

3. 재계약시 계약서 상 추가해야 할 특약이 있을까요?

->2번에서 답했듯이 특약사항에 이전 계약의 보증금과 계약시기를 작성하고 계약갱신 시의 보증금과 계약시기를 작성며 계약갱신을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다.

4. 보증보험 미가입 동의서를 써도 될까요?

->임대인이 임대사업자인데 보증보험 면제 조건에 해당된다면 미가입 동의서를 받을 겁니다. 아무래도 보증금이 최우선변제금 이내에 해당하여 보증보험 미가입 동의서를 받을 겁니다. 임대인에게 한번 확인해보시면 되겠습니다.