월세 아파트가 경매로 넘어갔습니다.
23년 8월부터 24년 8월까지 1년짜리 월세 계약을 맺었습니다.
24년 2월부터 거주하고 있는 곳이 경매로 넘어간 상황이고
24년 5월이 배당요구종기일입니다.
'권리신고 및 배당요구신청'을 하여야 최우선변제를 받을 수 있다하여 법원에 제출하였습니다.
현재 부동산과도 이야기하여 월세는 지급하고 있지 않은 실정입니다.
1. 배당요구신청을 작성하게 되는 경우 낙찰여부와 상관없이 최우선변제금만 받고 나가야 하나요?
2. 1번이 아닌 경우, 낙찰되지 않고 계속 유찰되는 경우 계약기간을 넘어 계속 거주해도 상관없나요?
3. 2번에서 상관없는 경우, 계약 당시 소유자가 미납한 월세를 요구할 수도 있다고 들었는데 일반적으로 계약기간 안에서만 요구하나요? 아니면 낙찰 기간까지의 월세를 요구하나요?
4. 낙찰자가 나타나게되면 최우선변제금을 제한 나머지 보증금은 낙찰자에게서 받아내면 되나요?
5. 혹 낙찰이되지 않은 상태에서 이사를 하고자 하는 경우는 어떻게 해야 보증금을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 낙찰이 되어야 배당도 가능합니다. 그리고 최우선 변제금을 받은것과 관계없이 본인 임차권의 권리관계에 따라 낙찰이후 낙찰자에게 대항이 가능한지 퇴거를 해야하는지 달라집니다.
2. 낙찰자가 나오지 않으면 재경매등이 진행되고 보증금 반환을 받지 못한 상태로써 임차권도 유지가 되기 떄문에 거주하셔도 됩니다.
3. 보통 낙찰이후 배당에서 월세등을 공제하기 때문에 일단은 이전 소유자가 월세 납입을 요청하여도 지급하지 마시고 이후 발생하는 상황에 따라 결정하시면 됩니다 예를 들어 보증금 전액배당을 받지 못하였다면 나머지 부분은 이전 계약자인 임대인이 책임일 져야 하는 부분인데, 월세 납입을 요구한다면 지급할 이유가 없기에 일단은 경매 낙찰 후 배당 전까지는 지급을 하지 말고 상황을 보셔야 합니다.
4. 1처럼 본인 임차권이 경매 이후 소멸되느냐, 인수되느냐에 따라 다릅니다. 말소기준권리보다 후순위면 낙찰자가 나가라고 하면 그냥 나가셔야 합니다. 반대의 경우라면 보증금 반환전까지 주택인도를 거부하고 버티시면 됩니다,
5. 기간중에는 임차권 등기명령등을 할수 없기에 우선적으로 현 전입상태를 유지하셔야 합니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
안타까운 상황이 되셨군요. 문의하신 사항과 관련하여 아래 내용 확인하시기 바랍니다.
1. 배당요구를 하면 배당을 받고 나간다는 뜻이므로 낙찰자가 대금을 납입하면 배당금을 지급하게 되므로 권리순서대로 지급되는 배당금을 받고 퇴거하셔야 합니다. 권리관계가 어떻게 되어 있는지 알 수 없으므로 실제 최우선변제금 + 우선변제금이 될지 아닐지 알 수 없습니다. 순위가 앞서면 전액 변제받을 수 있습니다.
2. 대항력 (거주 + 주민등록)과 우선변제권(확정일자)가 있다면 배당이 될때까지 퇴거를 거부하고 계속 거주하실 수 있습니다. 유찰이 된다면 낙찰자가 나오지 않은 것이니 당연히 거주하실 수 있습니다.
3. 월세는 기존 임대인에게 대한 의무이므로 내야 하지만 이미 경매 단계에 들어선 경우 보통 납부를 하지 않습니다. 기존 임대인이 나중에 청구를 하게 되면 일괄정산이나 절충을 할 수 있고 최종 배당시 정산이 되기도 합니다.
4. 낙찰자가 대금을 납부하면 소유권이 넘어가게 되고 납부된 대금에서 권리관계에 따라 배당이 됩니다. 낙찰자에게서 직접 받는 것은 아닙니다.
5. 배당을 받을 때까지는 기본적으로 대항력을 유지하기 위해 거주 + 주민등록을 유지해야 되는데 이사를 가려면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후에 이사를 가야 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다. 그러나 이것은 돈을 받을 권리를 유지하는 것뿐이므로 보증금은 배당이 되어야만 받을 수 있습니다.
배당요구는 반드시 배당요구종기일 이전에 해야 유효합니다. 임차인이 배당요구를 하지 않으면 그대로 집에 살겠다는 의미이므로 이후 낙찰자에게서 보증금을 받아야 합니다.
법률적인 도움이 필요하시면 대한법률구조공단에 도움을 청할 수도 있습니다. 모쪼록 일이 잘 해결 되시길 바랍니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다
1. 배당요구신청을 작성하게 되는 경우 낙찰여부와 상관없이 최우선변제금만 받고 나가야 하나요?
==> 배당순서에 따라 배당을 하게 되는 만큼 선순위 권리자에게 배당후 남은 금액이 있다면 후순위 순으로 진행됩니다.
2. 1번이 아닌 경우, 낙찰되지 않고 계속 유찰되는 경우 계약기간을 넘어 계속 거주해도 상관없나요?
==> 낙찰자가 결정되는 기간까지 거주 가능합니다.
3. 2번에서 상관없는 경우, 계약 당시 소유자가 미납한 월세를 요구할 수도 있다고 들었는데 일반적으로 계약기간 안에서만 요구하나요? 아니면 낙찰 기간까지의 월세를 요구하나요?
==> 임대인의 채무불이행이 있는 만큼 임대인의 요구를 거절할 수 있습니다.
4. 낙찰자가 나타나게되면 최우선변제금을 제한 나머지 보증금은 낙찰자에게서 받아내면 되나요?
==> 대항력이 있는 임차인인 경우 가능합니다.
5. 혹 낙찰이되지 않은 상태에서 이사를 하고자 하는 경우는 어떻게 해야 보증금을 받을 수 있나요?
==> 이 사건에서 배당신청된 만큼 권리순서에 따라 배당을 받을 수가 있습니다.