전세금 미반환 회수 관련 질문 (부산 최우선변제권 금액)
전세금 미반환 회수 관련 질문드립니다.
상황을 간단하게 요약하자면
2021년 9월에 부산 진구에 입주했고, 반전세로 4000만원(전세 대출) 2년 계약했습니다. 임대차 계약이 끝나고 한 달 전쯤에 방을 빼려 했으나, 2~3개월만 기다려 달라는 임대인의 부탁에 2년 계약 연장하고 기다렸습니다. 하지만 지급 시간이 미뤄져 아직까지 전세금을 받지 못하고 있습니다.
현재까지 약 850만원을 변제받았고, 2024년 10월에 임대차등기 신청, 2025년 3월에 지급명령을 통해 조정하여 6월까지 보증금을 받기로 했으나, 지급받지 못했고 현재까진 꾸준히 이자만 받고 있는 상태입니다. 연락해 보니 임대인(법인)이 다른 건물을 매각 중인데 '잘 안될 거 같다. 이후는 나도 어떻게 해야 할지 모르겠다'는 식으로 얘기를 하여 불안감에 질문을 드립니다.
1. 임대인(법인)이 파산하게 된다면 보증금 회수가 어떻게 되는지 궁금합니다.
제가 듣기론 저와 같이 반환을 받지 못한 임차인들이 꽤 있다고 합니다. 만약 임대인(법인)이 파산하게 된다면 현재 부산 최우선변제권으로 2800만원을 변제받을 수 있을까요? 받게 된다면 나머지 350만원은 경매에 매각되고 받을 수 있을지 궁금합니다. (근저당 - 대략 10년 전 은행 2곳, 다음이 접니다.)
2. 임대인(법인)이 파산 시, 경매나 매각 등 소요 시간과 대출 이자가 어떻게 되는지 궁금합니다.
최소 2년에서 3년 정도 기다려야 되는 걸로 아는데 맞는지, 그럼 그 기간 동안 대출이자는 제가 부담해야 되는지. 궁금합니다.
3. 앞으로의 대처를 어떻게 하면 좋을까요?
지금 건물 매각이 안 된다면 내년 2월까지 기다려야 할 거 같다고 했는데, 만약 최우선변제와 경매로 전세금을 돌려받을 수 있다면 기다리고, 그렇지 않게 된다면 강제 집행을 해야 할까요? 더 나은 방법이 있다면 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대인이 법인이고 보증금 반환이 지연되는 상황에서는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보 여부, 건물의 담보권 순위, 파산절차 진행 여부가 회수 가능성을 좌우합니다. 최우선변제는 소액임차인 요건 충족 시에만 인정되고, 나머지 보증금은 경매 배당으로 회수 여부가 결정됩니다. 파산 여부와 무관하게 담보권 순위가 우선 적용됩니다.법리 검토
주택임대차보호법에 따라 임차권등기를 마쳤다면 우선변제권은 확보된 것으로 보입니다. 다만 소액임차인에 해당하는지는 지역 기준과 확정일자, 대항력 유지 요건을 모두 충족해야 판단할 수 있어 단정할 수 없습니다. 법인이 파산하더라도 해당 부동산은 파산재단에 편입되어 경매가 진행되고, 임차인은 담보권자 다음 순위에서 배당을 받습니다. 경매가액이 근저당보다 낮으면 회수금은 제한될 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략
임대인의 파산 가능성이 높아 보이면 조속히 강제집행 절차를 진행하는 것이 안전합니다. 이미 임차권등기를 설정했다면 건물 경매를 직접 신청할 수 있으며, 배당요구 종기 관리가 중요합니다. 임대인과의 협의는 회수 가능성이 낮은 경우 지연만 초래하므로 객관적 담보가치 확인 후 결정하는 것이 필요합니다. 파산 신청이 실제로 이뤄지면 별도로 채권 신고를 해야 합니다.추가 조치 및 유의사항
대출이자는 임차인이 부담하는 구조이므로 회수 지연이 길어질수록 부담이 커질 수 있습니다. 건물 매각 가능성, 경매 예상가, 선순위 권리관계를 검토해 회수 전망을 구체적으로 계산해야 합니다. 기다릴지 강제집행할지는 담보가치가 충분한지에 따라 결정할 문제입니다.
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