전세 질권설정 보증금 미반환시 그 이후 절차에 대해 상세히 알려주세요

Question

안녕하세요 저는 집주인입니다.

올해 11월세 세입자 만기라 전세보증금을 반환해줘야하는데,

전세 2억 8천에 계약을 했는데, 현재 전세 2억으로 떨어진 상황입니다.

세입자가 전세대출을 받아 은행에 질권설정이 되어있는 상태인데요,

혹시 만기때 전세금 반환이 안되면 그 이후에 절차는 어떻게 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차인이 전세대출을 받아 임대차계약을 체결하여 전세보증금에 질권이 설정되어 있다면, 계약 만기시 임대인이 은행에 직접 전세보증금 반환의 의무를 집니다.

임차인이 임대인에 대해서 가지는 전세보증금 반환청구권을 은행이 담보로 질권을 설정했기 때문입니다.

이때 만기시에 임차인이 계약의 해지를 원함에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하면, 임대차계약서상의 확정일자로 임차주택에 대하여 임차권등기명령을 신청 경료하거나 전세보증금 청구소송 으로 경매를 신청하게 될 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임차인 입장에서 만기에 보증금 반환이 이루어 지지 않으면 임차권 등기명령을 가장 먼저 법원에 신청합니다. 이와동시에 질문자님에게 내용증명이 발송될 것으로 보이고, 임차권등기명령이 완료되면 전세종료확인서 작성을 통해 임차인은 전세보증보험이 있다면 보험금 청구를 하는게 일반적입니다. 다만, 이럴 경우 보증사로 부터 구상권청구가 이루어 지게 됩니다. 만약 보증보험이 없다면 임차인은 보증금반환소송을 진행하고 이에 승소한 판결을 가지고 해당 목적물에 대한 경매를 청구할수 있습니다. 참고로 이 과정에서 발생한 비용 및 손해에 대해서도 임대인이 부담하게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

질권

임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」

즉 전세계약을 할때 세입자가 전세대출을 받으면서 질권 설정을 했을 경우 대출금 상환의무는 임대인이 가지게 되고, 전세금이 금융기관에 반환되지 않으면 집주인이 그 책임을 진다는 뜻입니다. 은행은 질권설정으로 획득한 전세보증금 반환권을 갖고 있기 때문에 전세계약이 만료된 시점에 질권설정된전세자금 대출금이 들어오지 않으면 집주인에게 이 돈을 청구할 수 있습니다. 집주인이 반환하지 않을 경우 은행은 구상권 청구 소송을 진행할겁니다. 소송에서 승소판결로 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)을 합니다.