잔금전 무단침입죄에 대해 문의합니다

Question

부동산 계약을 쓰고 계약금과 중도금을 받았습니다아직 잔금일 전이고 세입자가 거주하고 있습니다세를 안고 매매를 하는 것입니다잔금 전에 매수인이 매도인의 동의 없이 세입자에게 연락을 하여 누수업체를 불러 집안을 점검 하는 일을 벌였습니다이부분에 대해 무단침입이 성립되는지 그리고 극단적으로 계약해지의 사유가 되는지 알려주시면 감사하겠습니다

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 결론부터 말씀드리자면 매수인측이 계약위반이고 무단침입을 한 것이 맞습니다.주거침입죄도 성립될 것으로 보입니다.다만, 죄가 성립되는 것과는 별개로 특별히 집내부에 별도의 손상을 가하거나 변형을 가한 것이 아닌 점 등을 고려하면 계약파기까지 이어진다고 단정할 수는 없을 듯 합니다. 질문대로 계약파기까지 이른다면 다소 극단적인 결과라고 보아야 할 것입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.감사합니다.

한경태 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.현재 살고 있는 세입자의 동의를 받아 진행한 것이라면 이를 무단침입으로 보기는 어렵다는 생각입니다. 또한 계약을 해제할 만큼의 매수인 귀책사유가 된다고 보기 어려울 것 같다는 생각입니다.본 답변은 본 변호사의 의견이므로 본 사안이 법원의 판단 대상이 되는 경우 구체적인 사안에 따라 판단이 달라질 수 있음에 유의하시고, 본 답변은 참고사항으로 이해하여 주시기 바랍니다.이상, 답변 드립니다.

김성훈 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.대법원 2008. 5. 8., 선고, 2007도11322, 판결주거침입죄는 사실상의 주거의 평온을 보호법익으로 하는 것이므로, 그 주거자 또는 간수자가 건조물 등에 거주 또는 간수할 권리를 가지고 있는가의 여부는 범죄의 성립을 좌우하는 것이 아니며, 점유할 권리 없는 자의 점유라 하더라도 그 주거의 평온은 보호되어야 할 것이므로, 권리자가 그 권리를 실행함에 있어 법에 정하여진 절차에 의하지 아니하고 그 건조물 등에 침입한 경우에는 주거침입죄가 성립한다.잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 이미 거주하여 점유하고 있는 세입자의 집에 동의 없이 침입하는 것은 주거침입죄가 성립할 가능성이 높습니다.다만, 계약해지의 경우, 집안에 들어온 사유가 누수점검을 위한 것으로 보여 받아들여질 가능성은 낮아 보입니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.사전에 협의 없이 누수 검사 등을 하는 것이 임차인의 주거권의 침해 여부 해당 가능성에 대해서 질의를 주셨습니다. 임대차 계약 관계라면 임대인이라도 함부로 임차인의 주거에 들어가게 되면 임차인의 주거권 침해가 될 수 있습니다. 그런데 더욱이 이에 더 나아가 아직 매수인의 지위일 뿐인 중도금 만을 지급한 자가 사전에 협의 없이 임차인의 의사에 반하여 임차인의 주거에 무단으로 들어간 경우에는 주거침입죄가 성립할 가능성이 있습니다. 해당 주거에 들어갈 적법한 권리가 바로 생겼다고 보기는 어렵습니다. 추가 질의 주신 매매계약의 해제 사유가 되는지는 그 매매계약의 중대한 위반사항인지, 여부가 문제가 되겠습니다. 단순히 임차인의 주거침해를 한 것만으로는 매매계약에 있어서 특별히 중도에 중도금 지급이나 잔금 지급의 위험이 있다고 보기는 어렵겠습니다. 왜냐하면 그 주거침입에 따른 손해배상 책임이나 불법행위 문제는 임차인에 대해서 매수인이 책임을 지는 것이기 때문입니다.  그러므로 위 사유로 매도인이 바로 매매계약을 중도에 파기하기는 어려울 수 있다고 보여집니다. 참고가 되길 바랍니다.