임대차계약 관리비 관련해서 법률조언 부탁드립니다.

Question

다음 임대차 계약 관련 법률 해석 문의드립니다.

1. 계약 경위(일자는 생략하겠습니다)

* 2020년 9월 임대차계약 체결 (계약기간 24개월)

* 이후 묵시적 갱신으로 2022년 9월(첫 계약과 동일 계약기간과 조건)으로 재계약서 작성

* 2024년 5월 계약일정 변경으로 계약서를 다시 작성 후 확정일자도 다시 받은 상태

* 해당 계약서상 계약기간은 2024년 7월 ~ 2026년 7월 (24개월)

* 새로 작성한 특약사항에 “본 계약은 2022년 7월 전세계약에서 보증금을 동결하는 조건으로 체결하는 재계약임”이라고 명시되어 있음

2. 쟁점 상황

* 임대인이 2020년부터의 관리비 미납이 있다고 주장할 가능성이 있는 상황(계약서상 관리비는 금액만 나와있음)

* 해당 미납 관리비에 대해 그동안 한 번도 독촉이나 고지를 받은 적은 없음

* 2024년에 계약서를 다시 작성한 경우, 법적으로 묵시적 갱신이 아닌 새로운 계약으로 볼 수 있는지

* 새로운 계약이라면, 이전 계약 기간 또는 그 이전 기간의 관리비 미납분까지 현재 계약에 승계된 것으로 봐야 하는지?

* 또한 대법원 판례에 따르면 관리비 채권의 소멸시효(3년)으로 알고 있는데 2020~2021년 관리비는 현재 시점에서 청구가 불가능한 것인지도 확인하고 싶음

사실관계 기준으로 법적으로 어떻게 해석되는지 자문 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당사자가 동일하다면 다른 특별한 사정이 없는 한 새로운 계약으로 인정되기 어렵고 기존 미납 건 역시 존속합니다. 채권의 소멸시효가 완성되어도 임대인이 이 부분을 보증금에서 공제 주장하는 것은 가능하오니 참고하시기 바랍니다.

이상입니다.