상가 임대 계약중인데 계약갱신하고 건물매매시 임대차 보호법 적용 문의 드려요
20년 9월9일 2년 계약하고 22년9월8일 계약종료시점에 건물주인이 연락와서 임대료 3만원 올리고 1년 계약으로 다시 계약서 작성을 해왔는데 계약서를 보니 그전 원래 계약서와는 다르게 특약에 < 임차인은 권리금과 모든 제반시성에 대한 비용을 요구하진 않는다>는 조항이 있어서 원래 계약서와 똑같이 해달라 얘기해서 그 조항은 줄을 긋고 둘다 도장 찍고 끝냈습니다
근데 주인말이 원래 법적으로 본인들한테는 법적책임이 없는거라 써놓은거고 저는 재계약이니 원래 계약서와 똑같이 한 걸 원한다해서 그렇게 하고 갔지만 너무 찜찜해서 문의글 올립니다
건물주인이 (저희가 임대해 있는 건물이 오래된 2층짜리 상가주택입니다~1층 상가 2층 주택)건물을 매매하거나 부시고 다시 지을 생각인거 같은데 그때 저희는 아무런 보상도 못맏고 빈손으로 나가야 하는건지요??
1, 매매시에는 어떻게 되는건가요??
2,건물이 오래되서 부시고 다시 지을경우는 어떻게 되는건가요??
이때 저희가 상가차 임대보호법이나 기타 도움을 받을수 있는 방법은 없나요??
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
권리금은 원칙적으로 임대인에게 요구할 수 없는 것이고, 매매나 재건축 등 기타 사정에 의하는 경우에는 권리금을 회수하기 어려울 수 있습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.