대항력 특약 관련해서 질문이 있습니다!
이번에 신혼집 계약을 하면서 특약 사항을 조율하고 있습니다.
제가 중개사에게 요청한 내용 중 일부가 아래와 같습니다.
- 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다.
그런데 중개사 측에서 아래와 같은 내용도 효력이 동일하니 이 내용으로 기재하자고 합니다.
- 현재 등기사항전부증명서상 제한물권(근저당권, 가압류 등) 없는 상태이며, 임대차기간 동안 임차인의 1순위를 보장한다.
제가 알기로는 "대항력 효력이 발생할 때까지" 라는 문구가 중요한 것으로 알고 있는데,
중개사에서 말한 문구로 기재했을 때,
임대인이 전입신고 익일 이전에 근저당이나 매매를 하게 되면 문제가 생길 수 있는 부분 아닌가요?
전문가분들의 답변이 필요합니다!
감사합니다.
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고 다음날까지는 하면 안되고 매매를 한다해도 근저당을 잡으면 안되겠지요
만약에 매매를 한다면 임대인이 바껴도 승계가 되기때문에 그부분은 염려안하셔도 됩니다
1순위 보장을 해야한다고 특약에 써넣었으니 대출은 안받을겁니다
편안한 하루되세요
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 특약조건이 적절하지만 명확한 지침을 반영시켜야 합니다, 따라서 아래와 같이 반영시키시기 바랍니다ㅣ
"임대인은 잔금일을 기준으로 1주일 이내 권리제한 사항 등을 설정하지 않기로 함. 이를 위반하는 경우 임대인은 계약금의 5배 손해배상 및 보증금을 반환하기로 함"이라고 반영시키시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해석에 따라 차이가 있겠지만 두가지모두 선순위 임차권 지위를 보장하는 특약이라는 점은 동의합니다. 보통 전입신고 익일전 다른 물권이 설정되면 임차권은 선순위 지위획득이 불가하기 때문에 임대차 기간동안 1순위를 보장한다는 말은 결국 대항력을 갖춘 임차인 보다 선순위 물권을 설정하지 않는다는 의미이기 때문에 질문자님 제시한 특약과 크게 다르지 않습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드려요
