법인임차인 전세권설정에 관해 궁금해요

Question

업무용오피스텔 월세계약입니다

저는 임대인이고 법인임차인과 계약한 상태인데

별도의 계약금없이 부동산을 통해 계약서만 작성

전세권설정을 요구한 상태입니다 설정에 동의했는데

계속 찝찝해서요 보증금도 몇백인데 법인은 전세권을 요구하는 경우가 대부분이라하고 기숙사개념이라 집도 더럽게 쓴다는 글을 보니 더 망설여져요 만약 월세가 밀린다던지 퇴거시 파손의 부분이 있더라도 보증금에서 차감할수도 없다는 내용도 있더라구요

몇달이나 공실이여서 일단 오케이하긴 했는데

지역도 달라 직접 갈 수 있는 상황도 아닌데 등기필증과 인감도장을 보내달라하고 부동산중개업자는 괜찮다며 오히려 법인이 월세도 안밀리고 깔끔하다 그러는데 계속 망설여집니다

혹시 계약파기하면 어떻게 되나요? 계약서상엔 계약금 배액상환이라 되있는데 계약금은 받은게

없거든요 파기하는게 나을지 그냥 계약진행하는게

나을지 이런경우가 첨이라 판단이 안서네요 ㅠㅠ

고수님들 조언 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  법인 임차인의 전세권 설정 요구 자체는 위법하거나 이례적인 것은 아니지만, 보증금이 소액인 월세계약에서 임대인에게 불리한 구조가 되는 경우가 많아 신중한 판단이 필요합니다. 특히 전세권이 설정되면 임대차 종료 시 원상회복, 미납 차임 정산, 손해배상 문제에서 임대인의 통제력이 현저히 약화됩니다. 계약금이 실제로 수수되지 않았다면 현재 단계에서 계약 해제를 선택할 여지는 남아 있습니다.

• 법리 검토
  전세권은 물권으로서 등기되면 임차인은 보증금 반환 전까지 점유를 유지할 수 있고, 임대인은 임의로 보증금에서 차임이나 수리비를 공제하기 어렵습니다. 월세 연체나 파손이 발생하더라도 별도의 채권으로 다투어야 하며, 전세권 말소 역시 임차인의 협조 없이는 지연될 수 있습니다. 계약서에 계약금 조항이 있더라도 실제 계약금 수수가 없었다면 해약금 규정의 효력은 문제될 수 있습니다.

• 대응 전략
  전세권 설정에 대한 동의를 철회하고, 보증금 규모 대비 전세권 설정이 과도하다는 점을 근거로 계약 해제 의사를 명확히 통지하는 방안을 검토할 수 있습니다. 이미 계약을 유지한다면 전세권 설정 범위 제한, 차임 연체 시 말소 특약, 원상회복 관련 특약을 반드시 추가해야 합니다. 등기필증과 인감 송부는 리스크가 크므로 재검토가 필요합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  공실 부담만으로 불리한 권리 설정을 허용하면 분쟁 시 회수가 어렵습니다. 법인 임차라고 해서 항상 안정적인 것은 아니며, 중개인의 설명만으로 판단하는 것은 위험합니다. 계약 해제 또는 조건 변경 중 어느 쪽이든 서면으로 명확히 정리하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

법인인 임차인이라고 하여도 기본적인 내용으로 차임 미지급시 보증금의 차감 등을 특약으로 배제하는 것은 불합리한 조항으로 보입니다. 계약금에 대한 지급받은 점이 없다면 배액의 상환 의무는 없을 수 있으나, 계약 체결로 이러한 계약의 해지로 인하여 상대방에게 손해가 구체적으로 발생한 경우라면 그 손해배상 의무는 여전히 부담합니다. 신중하게 사안을 판단하시는 것이 필요해보입니다.