전세 2년후 재계약하며 월세를 반전세 처럼 냈는데요. 이 경우도 5%이내 인상율을 적용받나요?

Question

19년 전세1억에 계약후에 2년 살고 21년에 집주인이 들어와 산다기에(그때당시 집값이 최고점이고 집주인은 실제 들어와 산다기보단 내보내고 집을 팔려고 했다고 보여집니다) 당시 부동산이 최고점이라 나가기엔 너무 무리를 해야했기에 부탁하여 연장하기로 하였었습니다. 집주인이 거주한다는 통보를 했기에 전세연장권(?)을 행사할수도 없었기에 전세보증금은 1억을 유지하고 월세 15만원을 준다는 내용으로 구두합의하고 2년을 더 살았습니다. 올해 계약기간이 끝나고 집주인을 집을 매매하였고(저희가 살고 있는중) 월세 15만원씩 주고 살기는 힘들었기에 집값도 어느정도 안정되어 다른곳으로 이사를 하였습니다.

21년 재계약 당시 부동산 전세계약서는 따로 작성하지 않았고 구두로 합의된 통화녹음내용과 매달 보낸 계좌내역만 있습니다.

전세연장권 사용하지 않은 상태에서 5%보다 훨씬 많은 15만원의 월세로 구두합의 하였으면 이것은 법적으로 문제가 없는 상황인가요? 5%초과하여 낸 부분은 부당이득반환청구권으로 돌려받을수 있다고 이곳에서 비슷한 경우의 사례를 보아서 혹시나 하고 여쭈어 봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

5%인상이 제한 되는 것은 임대인이 임대사업자이거나 개인의 경우라면 임차인이 갱신청구권을 사용할 경우에 적용됩니다. 그리고 갱신청권을 사용하지 않고 합의를 통해 인상을 결정하였다면 사실상 초과분에 대해 부당이익반환 청구가 어려울것으로 판단되어 집니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 계약갱신 청구권을 사용하여 재계약을 하는 경우 임대인은 기존 임차조건에서 5%까지 만 인상이 가능합니다. 집주인이 이 범위를 초과하여 징수를 하는 경우 부당이득으로 반환대상입니다.