이 경우 임차인은 임대차 계약 해지가 가능하고 임대인에게 이사비용을 받을 수 있을까요?

Question

옥탑이고 옥상 단독 사용을 특약에 넣고 월세 계약을 맺었는데

추후 다른 거주자가 "왜 나는 옥상을 사용하지 못 하나? 나도 사용하게 해달라."라고 하여

옥상을 다른 거주자도 사용하게 되는 경우 (옥탑 임차인은 반대함)

옥탑 임차인은 "난 옥상 단독 사용인 줄 알아서 계약을 했다. 그런데 계약서대로 옥상 단독 사용이 안 되니 임대차 계약해지를 원한다." 라고 하면 임대인은 그 얘기를 들어줘야 하나요?

만약 그렇다면 그에 따른 이사비용이라든지 이런 걸 임대인이 물어줘야 할까요?

(다가구주택에 실제 집주인은 1분입니다.)

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  특약으로 옥상 단독 사용이 명시된 상태에서 임대인이 이를 보장하지 못하게 된 경우, 임차인은 계약의 중요한 전제가 침해되었다고 주장하며 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 임대인은 특약 이행 의무를 부담하므로, 이를 일방적으로 변경하는 것은 정당화되기 어렵습니다. 다만 이사비용까지 당연히 발생하는지는 별도의 판단이 필요합니다.

• 법리 검토
  임대차에서 특약은 계약 내용의 일부로서 강한 구속력을 가집니다. 옥상 단독 사용이 임차 동기이자 주요 조건이었다면, 이를 박탈하는 행위는 임대인의 채무불이행으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 임차인은 해지권을 행사할 수 있으나, 손해배상은 임대인의 귀책과 손해 발생 사이의 인과관계가 입증되어야 인정됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  임차인은 특약 내용, 계약 체결 경위, 옥상 사용이 제한된 시점과 경과를 정리해 두는 것이 필요합니다. 임대인에게는 특약 이행 또는 해지 의사를 명확히 전달하고, 협의가 되지 않을 경우 해지 통보를 문서로 남기는 방식이 바람직합니다. 이사비용 청구는 협의 또는 별도 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  이사비용은 자동으로 인정되기보다는 임대인의 책임 정도에 따라 제한적으로 판단됩니다. 감정적 대응보다는 계약 문구와 사실관계를 중심으로 접근하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

기재된 내용처럼 옥상단독사용이 계약의 중요사항이었다면, 임대인의 기망을 이유로 계약을 취소하고 이에 따른 손해배상청구를 할 수 있습니다.

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

말씀하신 내용이 해당 임대차 계약의 본질적인 사항으로 인정되어야 그 이행이 안 되는 상황에 대해서 계약 해지를 구할 수 있는 것이고 본질적 사항으로 인정되지 않는 정도라면 손해배상 청구에 대한 부분은 별론으로 하더라도 계약해지는 인정되기 어려울 수 있고 실무적으로도 인정되기 어려울 가능성이 높습니다 이상입니다