담보신탁 부동산이 한국자산관리공사 압류재산 공매로 나왔을 때 권리분석

Question

담보신탁 부동산이 한국자산관리공사 압류재산 공매로 나왔을 때 권리분석이 보통 압류재산 공매와 같은 지 알고 싶습니다.

처분청은 군청이며 여러군데 세무서에서 교부청구된 체납세액이 수십억 이상입니다.

공매 낙찰되었을 경우 등기부등본 갑구 신탁사 소유권이 소멸되고, 하자 없이 낙찰자에 소유권이 이전 되는 지 궁금합니다.

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  담보신탁 부동산이 한국자산관리공사 압류재산 공매로 진행되는 경우라도 일반적인 압류재산 공매와 동일하게 보아서는 안 됩니다. 신탁 구조가 존재하는 이상, 낙찰 후 소유권 취득 범위와 말소되는 권리는 신탁계약 내용과 체납세의 성격에 따라 달라지며, 무조건 하자 없이 소유권을 취득한다고 단정할 수 없습니다.

• 법리 검토
  담보신탁 부동산의 등기상 소유자는 신탁회사이며, 위탁자의 체납세로 인한 압류는 신탁재산에 직접 미치지 않는 것이 원칙입니다. 다만 체납세가 신탁 이전에 성립했거나, 신탁 자체가 조세 회피 목적의 사해행위로 평가되는 경우에는 예외적으로 공매가 허용됩니다. 이 경우에도 신탁계약상 우선수익권과 처분권 제한이 존속하는지 여부를 별도로 검토해야 합니다.

• 공매 낙찰 시 권리관계
  낙찰로 인해 등기부 갑구의 신탁사 명의 소유권은 이전되지만, 모든 권리가 일괄 소멸되는 것은 아닙니다. 특히 우선수익권, 담보채권, 신탁계약에 따른 제한사항은 공매 후에도 존속할 수 있어 실제 사용·처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  본 사안은 단순 등기부 분석만으로 판단이 불가능하며, 신탁원부, 신탁계약 체결 시점, 체납세 성립 시기 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 공매 참여 전 개별 사건에 맞춘 권리분석이 필수적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

담보신탁 부동산이라고 하여 공매나 경매에 따른 을구의 근저당권 등의 말소나 소유권이전은 다른 부동산과 동일합니다.

이상입니다.