근저당있는 아파트매매 관련 질문입니다.
매매하려는 집이 1억2천인데 은행근저당8천이 있고 집주인 부모님 앞으로 8천 근저당이 또 있다고 합니다. 거래시 부모님이 걸어두신 근저당은 해제해주신다고 하는데 계약금을 중계사분이 가지고 계시다가 부모님쪽 근저당이 해제되면 계약을 이행하고 중도금 없이 근저당이 설정된 은행으로 가서 한방에 잔금을 치루면 은행근저당을 해제함과 동시에 등기이전을 해주는 식으로 거래가 된다는데 계약을 해도 되는지 계약전에 꼭 확인해야 하는부분이 있다면 무엇인지 알려주시면 감사하겠습니다. 처음 해보는 부동산거래라 너무 무섭네요. 답변주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
공인중개사가 진행하는 계약이라 확실히 확인하고 정확히 이행할수있는 공인중개사인지 알수는 없습니다. 공인중개사라도 능력치가 다르기때문 입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
근저당있는 아파트 매매시에는 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.
근저당이 설정된 부동산의 등기부등본을 발급받아 갑구와 을구에 기입된 각종 소유권 제한 권리를 확인합니다. 예를 들어 가압류, 압류, 가처분, 근저당권, 전세권, 임차권 등이 있을 수 있습니다. 이러한 권리들은 매매계약서에 명시하거나 말소하거나 인수하거나 하는 방법으로 해결해야 합니다.
매매계약서 작성시 근저당 금액 상환조건과 근저당 설정 금지 조항을 반드시 추가합니다. 근저당 금액 상환조건은 매도인이 매매대금을 받아 근저당을 말소해야 한다는 내용이고, 근저당 설정 금지 조항은 매도인이 계약금을 받은 후에 추가로 근저당을 설정하지 않도록 하는 내용입니다.
매매대금은 중개인이나 매도인에게 직접 주지 않고, 근저당이 설정된 은행으로 가서 직접 상환하고, 근저당 말소증명서를 받아야 합니다. 이때, 매매대금은 원금과 이자를 모두 포함한 금액이어야 합니다.
근저당 말소와 소유권 이전등기를 동시에 진행하거나, 매매예약 가등기를 먼저 하거나, 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제3자에게 맡기는 등의 방법으로 매수인의 권리를 보호합니다. 이렇게 하면 매수인은 채권이 물권으로 바뀌어 혹시 모를 다른 제한물권의 진입에도 순위에서 앞설 수 있습니다.