세입자가 집상태와 퇴거여부 확인 못하게 하며 보증금을 요구해요ㅠㅠ

Question

묵시적 계약 연장으로 사시다 나가시기 희망하여 3개월 뒤인 1.12일 보증금반환을 하기로 하였고 저에게 사전에 이사일정을 따로 협의하지 않아 그때가 이사일인줄 알고있었습니다.

매매하고자 하였는데 세입자가 협조하지 않아 잘 진행되지않았고 제가 들어가서 살아야하나싶어 1달전에 수리할거 있는지 들려봐도 되냐 양해 구하고 10분정도 머물고 갔습니다. 사시는 집 뒤질것도 아니니 치수만 좀 재봤습니다.

어제 1.12일에 이사짐을 언제 빼시냐고 몇시쯤 가서 확인하면 될지 연락하니 본인은 이미 1.9일자로 관리비 정산 다하고 이사했다하셔서 그럼 오셔서 집을 보여주냐니까 그런법은 없다, 전에 와서 보지않았냐며 보증금 안주려고 수쓴다며 소리지르기 시작했습니다.

그때 자세히 보지도 않았지만 이후 파손이던, 이사시 파손이던, 열쇠나 리모컨 등 부속품 여부 확인도 해야하고 짐도 다 나가서 퇴거한거지 확인을 해야 보증금을 주지않겠냐고 해도 막무가내로 1.12일자로 임차권등기하겠다고만 합니다.

저는 퇴거와 집상태 확인은 저의 권리니 비번을 못주겠으면 본인이던 대리인이던 와서 문을 열어주면 오늘 당장이라도 지급하겠다고 보증금을 준비한 통장잔고도 공유하였으나 대화가 되지 않습니다. 뭘 어찌해놔서 이러나 생각도 듭니다.

질문은 아래와 같습니다.

1. 현재 본인 말로만 이사 다했다고 하고 전 짐이 있는지 없는지도 확인을 안시켜주고 있는데(관리비 등도 1.9일자로 정산했다곤 하지만 영수증도 주진 않았습니다) 이 경우 임차인이 저에게 주택을 인계하지 않은거 아닌가요? 제가 보증금을 반환해야하나요? 상식밖의 사람이라 보증금 반환 뒤 뒤통수 맞을 일이 생길까봐 걱정됩니다.

2. 이게 길어지면 저는 월세와 관리비를 보증금에서 제할 수 있나요?

3. 임차권등기 신청 시 저는 퇴거확인 거부를 이유로 이의신청을 할 수 있나요?

4. 이의신청을 할수있는 법정기한이 있을까요?

5. 보증금 전액과 장기수선충당금 전액을 주어야만 비밀번호를 줄거니 돈 보내라고만 하는데, 이경우 저한테 문제가 생길 수 있나요?

너무 길게 질문드려 죄송하고 미리 감사합니다.

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  임차인이 퇴거 및 인도를 실제로 완료했음을 확인할 수 없는 상태에서는 보증금 반환의무가 발생하지 않습니다. 열쇠 반환, 내부 짐 반출, 파손 여부 확인이 이루어지지 않았다면 인도는 미완료로 평가될 수 있고, 이 경우 임대인이 보증금 지급을 유보한 것은 법적으로 정당화될 여지가 큽니다. 확인 없는 전액 선지급은 임대인에게 중대한 위험을 초래합니다.

• 법리 검토
  임대차 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 출입을 거부하거나 비밀번호 제공을 거절하여 인도 확인을 불가능하게 하는 경우, 인도 의무를 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태였다면 계약 종료 시점까지 차임과 관리비 부담은 임차인에게 귀속됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  임차권등기명령 신청이 있을 경우, 인도 미완료를 이유로 이의신청 또는 의견서 제출이 가능합니다. 임차인의 퇴거 확인 거부, 열쇠 미반환, 내부 상태 미확인 사실을 객관적으로 정리해 두는 것이 중요합니다. 모든 소통은 문자 등 기록으로 남겨 분쟁 대비 자료로 활용해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  임차인이 주장하는 관리비 정산 내역과 퇴거 사실에 대한 객관적 자료 제출을 요구하시고, 인도 확인 시 즉시 지급 의사를 명확히 통지하시기 바랍니다. 임차권등기 결정문이 송달되면 지체 없이 대응해야 하며, 확인 없는 보증금 지급은 피하시는 것이 안전합니다.