전세를 들어가려는데 근저당권 부분 이게맞나요?

Question

안녕하세요. 문의드립니다.

현재 1억 4,500만 원짜리 전세 매물을 보고 있는데, 해당 부동산에 근저당 1억 원이 설정되어 있고, 그 중 8천만 원 정도 대출이 실행된 상태라고 들었습니다.

이 경우, 잔금일에 근저당 설정 은행에 8천만 원을 직접 상환하고, 나머지 금액은 집주인에게 지급하는 조건으로 계약을 진행하려 합니다.

그런데 혹시라도 전세사기를 피하려면 전입신고를 정확히 어떻게 해야 하는지,

언제 전입신고를 해야 가장 안전한지 정확한 순서를 알고 싶습니다.

예를 들어,

1. 잔금일에 대출금 상환 →

2. 전입신고 및 확정일자 →

3. 나머지 금액 집주인에게 지급

이런 순서가 맞는지 궁금합니다.

혹시 놓치기 쉬운 유의사항이나 확인해야 할 서류가 있다면 함께 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

근저당이 있는 집에 전세계약할때는 근저당권말소 조건으로 계약하는 것이 필요한데, 근저당 말소를 이행하지 않을 경우에 대처하기 위해 "임대인이 근저당권을 말소할 의무를 지체하거나 불이행하는 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해에 대해 배상하여야 한다" 는 등의 근저당 말소 불이행 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 계약서가 완성되면 먼저 확정일자를 받고, 이후 잔금일에 보증금의 잔금으로 대출금을 임차인이 직접 상환진행하고, 근저당권 말소에 필요한 서류를 은행에서 받아와서 셀프로 근저당권 말소를 진행하거나 법무사 등에 진행을 의뢰하시면 됩니다. 이후 나머지 금액은 집주인에게 지급하고 전입신고를 진행하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,잔금을치르면서 대출상환말소접수까지 확인을 해야 합니다

,나머지 잔금을 치르면 됩니다

,전입신고와 확정일자까지 받으시면 됩니다

,전세보증보험까지 들어놓으시면 그래도 안심할수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

내용을 맞게 잘 적어주셨는데, 한가지 중요한 것을 추가해야 할 것 같습니다. 잔금일에 상환 후 기존 근저당 말소 확인하시고, 꼭 전세권설정을 선순위로 하시기 바랍니다. 물론, 해당일 기준으로 전입신고와 확정일자 받는 것도 중요하지만, 저는 위와같은 상황이라면 전세권설정으로 혹시나 모를 상황에 임의경매를 갈 수 있는 권한을 확보하시는 것이 좋을 것 같습니다. 전입신고와 확정일자만으로도 보증금 미 반환시 경매청구 할 수 있지만, 전세권 설정은 말 그대로 권리이기 때문에 법원의 판단 없이도 임의로 경매개시절차를 밟을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 계약시에 특약으로 잔금시 선순위 근저당 말소 조건이 있다면 잔금일에 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하면 임대인은 당일 기존 근저당을 말소하게 됩니다. 이러한 상환확인은 보통 은행에 이체한 이체기록이나 은행으로부터 발급받은 상환영수증등을 확인하시면 되고, 중개사가 있는 경우 상환여부에 대해서 확인을 해주고 임차인에게 처리여부를 통보해주는 경우가 많습니다. 그리고 전입신고는 보통 잔금일 당일에 하는 경우가 많고 잔금일에 선순위근저당이 말소되는 것이기 떄문에 전입신고를 통해 선순위 임차권으로 권리를 부여받을수 있습니다.

즉, 잔금일에 임차인인 잔금을 지급하고 기존 선순위근저당 말소를 확인한뒤 전입신고를 하시면됩니다. 본인이 직접은행에 상환하는 것이 아닙니다. 본인은 임대인 계좌로 보증금 잔금만 입금하시고 나머지는 확인만하시면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전입신고 + 확정일자 + 실제 점유가 전세 보증금의 핵심입니다.

따라서 잔금일에 임차인이 직접 은행에 대출금 8천만 원 상환하시고 집주인과 함께 등기소 방문 또는 말소 확인 후 임대차 계약서 지참 후 즉시 주민센터 방문하여 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

전입신고와 확정일자 완료된 것을 확인한 뒤 나머지 보증금을 집주인에게 지급하여 즉시 이사하면 대항력이 완성됩니다.

감사합니다.