이전 임차인이 변경한 인테리어도 원상복구의 범위에 들어가나요?
2020년 직전 임차인이 없이 1또는 2년 비어있던 곳에 계약하고 들어왔구요 12월 말 나가게 됩니다. 이전 인테리어에 큰 변경 없이 가벽설치+일부철거하고 사용하였습니다.
계약조건에 특약사항으로
본 계약만료시 시설물을 원상복구하여야한다.
는 조항이 있지만 인테리어 비용 대신이라 생각하고 크게 상관하지 않았습니다.
그런데 오늘 이전 임차인이 확장/변경했던 베란다 샷시, 화장실 변기까지 그 이전으로 돌려놓으라는 전화를 받고는데 견적을 받아보니 천 가까이 더 비용이 드는 상황입니다. 이런 요구를 다 받아들여야만 하는 것인가요?
당황스런 마음에 몇가지 검색하니 냉정히 따지면 권리금도 내지 않고 들어왔는데 이전 임차인이 남겨놓은 인테리어 그대로 남겨놓아도 계약서 내용을 지키는 상황 아닌가 생각되는데요 이 부분도 정확히 알고 싶습니다.
그래도 좋은 맘으로 마무리하고 싶어 철거까지는 생각하고 있고요 이런 경우 임대인의 요구에 어디까지 대응하고 요구할 수 있는지 알고싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
임차인의 원상복구 의무에 대해 알아보면, 임차인은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 인도할 때 이를 원상 회복해야 할 의무가 있습니다. 그러나 이 과정에서 여러 유형의 분쟁이 발생하기도 하는데 임대인이 임차인에게 임대차원상복구 의무를 주장하며 보증금을 돌려주지 않는 것으로 생기는 갈등도 이 중 하나입니다.
대법원의 판례에 따르면 임차인의 임대차 원상복구 의무 미이행을 사유로 임대인이 보증금 전액을 반환하기를 거부할 수는 없습니다. 다만 원상복구 비용을 공제한 후 보증금을 반환하는 것은 가능합니다.
그런데 임차인 입장에서는 전 임차인으로부터 인수한 시설까지 원상복구 의무를 부담하다는 것은 불합리할 수 있습니다. 판례는 임대차계약에 다른 특약이 없는 경우에는 현 임차인이 개조하거나 시설한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있다고 하였습니다.
따라서, 이전 임차인이 변경한 인테리어에 대한 원상복구 의무는 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다. 계약서에 특별한 조항이 없다면, 현재 임차인이 변경하거나 설치한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있을 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임차인의 원상복구 의무는 입주시를 기준으로 합니다. 계약시 인테리어 진행을 고지하였고 임대인에게 원상복구 면제특약등을 하지 않았다면 입주시 상태로 원상복구를 하시는게 맞습니다.
그리고 "당황스런 마음에 몇가지 검색하니 냉정히 따지면 권리금도 내지 않고 들어왔는~생각되는데요" 는 권리금은 임대인이 아닌 이전 임차인이 수령하는 부분이므로 임대인과는 관계가 없습니다, 즉 권리금없이 들어온것과 원상복구 의무와는 관계가 없습니다.
원상복구 의무는 이러하나 비용이나 범위에 대해서는 임대인과 잘 협의하셔서 적절한 수준으로 합의하시는게 가장 좋을듯 보입니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
원상복구의 범위는 임대인과 임차인의 약정이 있다면 약정의 내용이 우선합니다. 약정이 없다면 임차인의 회복범위는 입점 당시의 상태를 기준으로 원상회복을 해야 하며 입증 당시 상태에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.
대부분 공실에서의 입점은 입점 당시를 원상복구의 기준으로 판단합니다. 시설이 돼 있는 상가의 경우는 자기가 설치한 시설물까지만 철거하면 됩니다. 전 임차인이 설치한 시설물은 철거할 필요가 없습니다.
대부분 상가 건물 임대차 계약서에는 계약 종료 시 원래대로 복구한다는 내용만 있습니다. 상가 원상복구 기준과 관련한 내용은 보통 계약서에 명시되어 있는 경우가 대부분이지만 표준 계약서는 별다른 내용 없이 계약하거나 다양한 해석이 가능할 수 있는 모호한 내용이 기재되어 있는 경우가 있습니다. 따라서 사전에 건물의 상태를 확인하고 목록과 범위를 구체적으로 계약서에 반영하는 것이 필요합니다.
향후 분쟁을 차단하기 위해서는 계약서를 작성할 때 원상복구 범위, 시기 등 항목에 대해 구체적이고 상세하게 작성하는 것이 중요합니다.
☆민법제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
기존 임차인이 설치한 시설이 있는 경우 원상복구의 범위는 어디까지인지 살펴보면
판례에서 상이한 결과가 나왔는데, 이를 살펴보면,
[대법원 90다카 12035 판결]
임차인A씨는 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 부분에 대하여는 원상복구의무를 부담하지 않기 때문에, 본인이 설치/개조한 시설에 대해서만 원상복구의무가 있다고 볼 수 있습니다. (다만, 임대차계약서에 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 원상복구를 어떻게 할지 구체적으로 정한 사항이 있다면 그에 따라야합나디)
[대법원 2017다 268142 판결]
전 임차인으로부터 커피전문점 영엉을 양수하고 임대차하여 사용하다 임대차가 종료한 사안에서, 전 임차인이 설치한 것이라도 현 임차인이 철거하여 원상으로 회복할 의무가 있다 는 것입니다. 결론만 놓고 보자면 첫번째 판례와 다른 판결이라 의아하실 수 도 있습니다.
첫번째(무도유흥음식점) 판례의 경우 이미 무도유흥음식점으로 운영되었던 점포이기는 하나, 현 임차인이 임대인으로부터 임차 후 상당 부분 새로 개조하여 사용하였고 전 임차인과 현 임차인 사이의 사업권 양도 등의 관계가 나타나 있지 않아 별도의 임대차 계약으로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인이 설치한 시설 등에 대해서는 원상복구의무를 부담하지 않는다는 판결이 나왔습니다.
두번째(커피전문점 판례)의 경우 임대차계약서 상 신규임차인의 원상복구의무가 기재되어 있었습니다. 또한 기존임차인으로부터 영업 양수가 이루어져 커피전문점을 운영(기존 인테리어, 동일 상호)하였기때문에 기존 임차인이 설치한 시설물에 대해서도 신규임차인이 원상복구할 의무가 있다 하였습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그때 비어있던 상가가 임차인이 있던 상태였다 가게를 그대로 인수하셨나 보네요
그때 임대인은 원상복구하라고 했을텐데 임차인이 쓰겠다고 해서 그대로 들어오셔서 지금임차인께 원상복구 하라고 하시나 봅니다
또 다른 사람이 들어온다면 필요부분이 있을텐데 다 원상복구 하라는건 좀 낭비 같기도 합니다
만약 임차인이 없이 그대로 들어오셨다면 고친부분만 원상복구 하시면 됩니다
임대인과 그런부분을 협의해보시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
그런데 오늘 이전 임차인이 확장/변경했던 베란다 샷시, 화장실 변기까지 그 이전으로 돌려놓으라는 전화를 받고는데 견적을 받아보니 천 가까이 더 비용이 드는 상황입니다. 이런 요구를 다 받아들여야만 하는 것인가요?
==> 이전 임차인이 확장/변경하였던 내용까지 원상복구에 해당되지 않습니다.
당황스런 마음에 몇가지 검색하니 냉정히 따지면 권리금도 내지 않고 들어왔는데 이전 임차인이 남겨놓은 인테리어 그대로 남겨놓아도 계약서 내용을 지키는 상황 아닌가 생각되는데요 이 부분도 정확히 알고 싶습니다.
==> 이전 임차인이 인테리어한 부분까지 인수사항이 되지 않습니다.