상가 원상복구 범위가 어떻게 되는건가요

Question

처음 계약당시 인테리어(가설벽, 천장, 바닥타일 등)가 되어있는 상태로 권리금 없이 들어왔습니다.

계약 후 제가 원하는 방향의 인테리어가 아니어서 천장과 바닥재 등을 새로 인테리어 하였습니다.

이번에 계약만기로 나가야하는데 원상복구를 어떻게 해야 하는걸까요??

1. 현재 인테리어를 모두 철거하고 공실상태로 만들고 나간다

2. 현재 인테리어를 모두 철거하고 처음 계약당시 상태(기존 가설벽, 천장, 바닥타일 등)로 만들고 나간다

법적으로 어떻게 하는게 맞는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

우선 인테리어 상태가 좋으면 임대인과 협의를 하시기 바랍니다

기존에 있던대로 인테리어를 다시해야 되는지 지금상태가 좋으면 임대인이 안해도 된다고 할수도 있습니다

협의를 해보고 진행하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

원상복구의 개념은 일선 변호사들도 의견이 갈리는 사안으로 내가 들어 올때의 상태를 원상복구의 개념으로 보는 경우도 있고 , 준공전 상태의 원상복구의 개념으로 보는 시각도 있습니다.

그래서 일선에서는 계약서 작성시 원상복구의 개념을 전자인지 후자인지 명확하게 기재를 합니다.

그러면 추후에 분쟁의 소지가 있을수가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차한 상가를 반환할 때에는 민법 제615조에 의거하여 원상회복의무가 있는데 당사자간 특약이 있으면 특약이 우선 합니다.

법적으로 이에 대한 명확한 기준이 없어 판례에 따를 수 있는데, 대법원에서도 임대차 계약시 기준으로 복구해야 된다 (대법원 1990.10.30., 선고, 90다카12035, 판결)는 판결도 있고 임대차 계약전 설치된 시설이라도 철거해야 된다는 판결(대법원 2017 다 268142 판결)도 있습니다.

결국 원상회복의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 결론입니다.

따라서 계약당시 원상복구 기준에 대해 미리 협의해 놓은 것이 있다면 그에 따르고, 만일 그렇지 않았다면 복구 작업 전 임대인과 협의하여 기본적으로는 임차인이 설치한 시설물에 대해 철거하되, 문제가 되는 부분은 복구 기준에 합의 후 복구작업을 시행하시는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가에서 권리금을 내고 입주를 하였다는 의미는 이전 시설상태등을 모두 인수받았다고 볼수 있습니다. 그러므로 원상복구의 기준은 이전 임차인 입주시로써 대부분 1번처럼 모든 시설물을 철거하고 나가서야 합니다. 물론 그전에 해당 타일등이 이전부터 있었던 것인지 최초부터 있었던 것인지에 대한 확인을 임대인을 통해 먼저하신뒤 원상복구 범위를 확정하셔야 할듯 보입니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 현재 인테리어를 모두 철거하고 공실상태로 만들고 나간다

==> 네 맞습니다. 원상복구에 대한 범위는 임대차계약서 특약조건에 따라 판단해야 하고, 그렇지 않는 경우 입주 전 상태로 복구해야 합니다.

2. 현재 인테리어를 모두 철거하고 처음 계약당시 상태(기존 가설벽, 천장, 바닥타일 등)로 만들고 나간다

법적으로 어떻게 하는게 맞는지 궁금합니다

==> 처음 계약당시 상태로 할 수 있습니다.