계약종료시 임대사업자가 보증금 지급하지 않을 가능성이 높은데 미리 임대인본인에게 지급청구가 가능한가요?

Question

2년간 임대차계약중이고 11월 9일 만료입니다

위탁관리형 임대업자가 대리인자격으로 계약하였고

위임장 인감증명서 위탁계약서 등을 확인후 계약 진행하였습니다

한달 전 임대인 본인에게서 전화가 와 임대업자가 임대인에게 약속한 매달 수익금이 몇달째 지급되지 않았다고 하며 보증금도 자기들이 받지 않은 상황이니 보증금 지급에 대해 위탁업자와 연락을 해보라고 하였습니다

임대업자와 계속 연락 시도하였으나 연락이 닿지 않았고 부동산과 연락했더니 해당 임대업자가 낀 임대계약에 저희 집 말고도 보증금 관련 문제가 있다는 사실을 알게 되었습니다

저희는 바로 임대인측에 현재 임대업자의 사업에 문제가 있어보이니 보증금 문제가 생길 경우 임대인분께 보증금 청구를 하여야 할것 같다 라고 전달하였고 남은 2개월분의 월세도 집주인 본인에게 지급하려 하였습니다

임대인측은 임대업자가 약속한 이익금을 지급하지 않고 있다고 먼저 말했음에도 불구하고 아직 자신과 임대업자 사이 계약이 남아있으니 남은 차임도 임대업자측에 지급하고 보증금도 계약 종료후 업자측에 요구하라고 통보한 상태입니다

그러던 와중에 연락이 되지 않던 임대업자와 통화가 되어 보증금을 성실히 지급하겠다는 답변을 받았으나 이행여부는 믿기 어려운 상황인것 같습니다

이런 정황을 변호사 사무실에 상담전화를 해보았는데 어떤분은 지금 당장 임대인 상대로 소송을 제기할수 있다고 하고 어떤분은 계약 종료 후 임대업자를 상대로 소를 제기해야 한다고 합니다. 어떤소송을 어떤 법리로 제기해야 하는지는 듣지 못하였습니다.

궁금한점은

1. 현재 저희가 미리 취해 놓을 수 있는 조치로 적절한 것은 무엇인지. 계약종로 전 소송을 제기할 수 있다면 누구를 상대로 어떤 이행을 구하는 소를 제기해야 하는지 궁금합니다.

2. 계약 종료 후에 소제기가 가능하다면 누구를 상대로 제기할 것인지. 소제기 외에 어떤 조치를 취하는 것이 좋은지 궁금합니다

3. 저희가 임대차 계약서에 특약사항으로 '임대인은 계약종료일에 임차인에데 즉시 보증금을 지급한다.' 는조항을 추가하여 작성하였는데 이것으로 보증금 지급의무가 임대물 반환 의무보다 선이행 의무인 것으로 주장할 수 있는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 2. 임대차계약만료시가 도래해도 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 것이라는 정황이 있다면, 장래이행의 소로 현재도 소송절차 진행이 가능합니다. 계약서상 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행하면 되겠습니다.

3. 원칙적으로 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임대파 목적물 반환의무는 동시이행관계입니다. 따라서 위와 같은 특약사항문구만으로는 보증금 지급의무가 선이행의무라고 해석되기 어려워 이와 같은 주장의 인용가능성은 낮습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

현재로서는 아직 어떤 사정이 발생한 것은 아니므로 어떤 조치를 취하기는 어려울 수 있겠으나

임대료를 당장에는 지급하실 필요는 없을 것으로 보이고, 계약 종료시 보증금이 지급되지 않는다면,

임대인에게도 청구를 하시는 것이 가능할 것으로 보입니다.

계약을 체결한 것은 임대인이므로, 임대인의 대리인인 위탁관리업자와의 문제는 임대인이 해결할 부분입니다.