전세계약만기시 임대인한테서 전세금반환100%보장 가능한지요?

Question

2022년6월1일에 아파트를 2년계약을 하고 전세3억3천만원(전세금대출2억포함)에 현재 살고 있는데 제가 입주할때만해도 아파트가격이 하락하지 않았는데 지금은 계속 하락하고 있는 상황이 제가 살고있는 같은 평형의 아파트매매가격이 급매는 3억2천에 나와 있고 평균 3억5천에 거래가 되고 있으며 전세는 2억~2억5천에 나오고 있는 실정이라서 만기가 되서 이사를 가게될때 2024년6월에 과연 임대인한테 전세금을 바로 받을수 있을지 걱정입니다.

입주하면서 전입신고와 확정일자를 받아서 100%전세금 받을수 있겠지요?

100%전세금을 받을수 있도록 다른 안전장치가 있을까요?

전문가님 답변 부탁합니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

부동산 주택시장의 경기침체로 주택가격이 하락하고 전세가도 하락하여, 전세 만기 때에 세입자를 구할 수 없어 전세보증금을 돌려주지 못하는 역전세 상황이 발생합니다.

전입신고후 확정일자를 받았더라도

경매등으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 소위 깡통전세가 우려되므로, 전세 반환보증보험에 부보하시는게 더 안전합니다.

선순위채권이 주택시세의 60%이하이고 공인중개사를 통해서 계약한 건으로, 확정일자를 받은 임대차계약서를 지참하여 보증보험회사를 찾아가셔서 가입여부를 심사받으셔야 합니다

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

불확실한 미래의 상황이 불안하시다면 전세보증보험에 가입하시는걸 추천드립니다.

HUG(허그.주택도시보증공사)

HF(한국주택금융공사)

보증금액 수도권7억이하 그외지역5억이하

신청기한 전세계약기간 1/2지나기 전

SIG(서울보증)

보증금액 아파트제한없음, 그외주택10억이내

신청기한 계약일로부터 10개월 이내(2년 계약기준)

건축물대장상 위반건축물로 기재되어있지 않어야되고, 대출+전체보증금이 주택 매매시세의 80%를 넘지않아야 하는 등의 조건이 있습니다.

보험료는 3억기준 한달 약4만원 정도입니다.

전세계약 종료에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 때 보증보험이행청구를 하시면 보증기관에서 먼저 임차인에게 보증금액을 보내고, 보증기관은 임대인에게 구상귄청구처럼 돈을 받아냅니다.

보증보험에 가입 안 하시고 전세계약기간 종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령을 신청하셔야 됩니다.

임차권등기명령 전 임대인에게 카톡이나 문자로 보증금반환에대한 의사를 확인하고 증거로 남깁니다. 임대인이 무반응일 경우 내용증명을 우편으로 송달합니다. 그래도 무반응이면 임차권등기명령을 신청합니다.

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

부동산가격이 하락하면서 많이 발생되는 현상입니다.

우선 확정일자, 전입신고, 이사로 선순위 채권의 대항력을 갖췄기에 기본적인 대응은 되었다고 생각합니다.

하지만 앞일은 아무도 모르기에 부동산가격이 떨어지고 임대인이 자금능력이 없다면 추후 계약 종료시점에 고생을 할수도 있습니다.

사전에 전세보증금 조정을 요청해보고, 또한 전세권설정을 해두는것도 좋을 듯 합니다.

중개보수를 지불하고서라도 계약종료를 요청하면서 전세보증금 조정을 한다면 불안한 마음은 어느정도 없앨수 있다고 생각합니다.

이는 임대인의 정보가 없을때 앞일을 모르기에 하는 강한방법으로 현재 부동산가격하락, 전세가 하락, 역전세현상등을 임대인에게 공유해서 조정해보는게 가장 좋을듯 합니다. 혹 조정이 안된다면 특약으로 추후 계약종료시점 보증금반환을 어떻게 하겠다는 내용을 받아두는것도 좋을듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

임대인에게 100% 받는다는 보장 같은건 없습니다.

임대인이 줘야 받는것이니까요.

위와같은 시세의 형태가 만기때까지 이어진다면 임대인이 돌려주기가 쉽지는 않을 것 같습니다.

물론 돌려주어야 함이 마땅하지만 실제로 돈이 없으면 못주는것이니까요.

경매로 넘어가도 보증금 수준에서 낙찰이 된다면 전액을 다 돌려받을 수 있다고 장담할 수는 없는 수준인듯 합니다.

Answer 5

안녕하세요 공인중개사입니다.

현재 금리 인상으로 인한 전세 가격 하락으로 인해 전세 가격이 현저히 낮아져 추후 반환을 못 받을까봐 걱정이 많으실 것 같습니다. 아직 만기까지 시간이 많이 남았으므로 그 사이 전세 시세가 다시 상승 할 수도 있으니 앞선 걱정은 마시길 바랍니다.

또한 2년 후 임대인에게서 보증금을 돌려 받지 못할 경우 '임차권등기명령' 제도를 통해 보증금 반환을 받을 수 있는 방법도 있으니 일단은 마음을 조금은 내려 두시길 바랍니다. (등기부 등본에 전세권 설정 등의 안전장치가 있으나 이미 계약한 시점에서 시일이 흘러 임대인이 동의 거부 할 가능성이 높네요. 임대인과 소통이 원활 하다면 제안 해보시길 바랍니다.)

감사합니다.