임대인이 누수로 인한 재산 훼손 및 손해배상 책임을 이유로 보증금 공제한다고 합니다.

Question

저는 월세 세입자이고, 현재 임대인이 세면기 수전 누수와 관련하여 수개월 방치에 따른 재산 훼손 및 손해배상 책임을 주장하며 일방적인 비용 공제를 요구하는 상황입니다.

입주 당시 저는 화장실 세면기 배관 인근에서 소량의 물 흐름 현상을 인지하였으나, 이를 구조적 하자나 재산 훼손으로 인식하지 못하고 화장실 사용 중 발생 가능한 일상적 누수로 이해하였습니다.(심해지면 제가 고치면 된다고 생각했을 정도로 사소한 것이라고 판단했습니다.) 특히 세면기 수도꼭지(수전) 자체에서 지속적으로 물이 새고 있다는 점은 문제 확인을 위해 동영상을 촬영하는 과정에서 처음 인지하였으며, 인지 직후 해당 영상을 임대인에게 전달했습니다.

임대인은 "몰랐다. 앞으로 이런 일이 있으면 바로 말씀드리겠다. 죄송하다."는 제 말에도 수개월간 고의 또는 중과실로 누수를 방치하였다고 주장하였고, 저는 고의는 아니지만 제가 빨리 말하지 못한 부분도 있으니 수리 후 견적서를 문자로 보내주면 일정 부분 배상을 하겠다고 했습니다. 그러나 임대인은 문자로 견적서를 보내줄 수 없으며 유선상 수리 비용을 안내하면 배상 여부를 즉시 결정하고, 배상하지 않을 경우 보증금에서 일방적으로 공제하겠다고 했습니다.

결국 임대인은 본인이 고용한 업자 2인의 판단을 근거로 손해배상 책임이 확정되었다는 취지로 30만 원 변상 또는 보증금 공제를 요구했습니다.

그러나 임대인이 제시한 자료는
① 누수 원인 및 구조적 경로가 특정된 서면 진단서가 없고,
② 누수 발생 시점 및 임차인의 과실 여부를 객관적으로 입증하는 자료가 없으며,
③ 제시된 영수증 또한 수리 항목별 원인·책임 구분이 명확하지 않아

고의 또는 중과실에 따른 손해배상 책임을 인정하기에 부족하다고 생각하여 자료를 요청했으나, 시간적 손해보상 및 누수로 인한 건물 계단이 젖어 생긴 변색 등의 추가 하자까지 보증금에서 공제하겠다는 답변만 돌아왔습니다. 특히나 화장실 수전 누수가 물이 넘쳐 거실이나 복도로 침범된 것도 아닌데, 거실 장판 누수로 연결되거나 복도 계단 대리석이 젖는 것은 건물 자체 구조적 누수가 있을 것이라 예상되어 임차인인 제게 건물 하자 보수 관리인 임대인의 책임을 요구하는 것이 과도하다고 느꼈습니다.

제가 촬영하여 전달했던 영상과 통화 내용은 문제 인지 후 상태 공유를 위한 자료일 뿐, 이것으로 ‘수개월 방치’나 ‘고의·중과실’을 단정할 수 없다고 생각합니다. 그럼에도 임대인은 임차인의 원상복구 의무를 근거로 조정이나 법적 판단 이전에 일방적으로 책임을 확정하고 결국 추가 자료 회신 없이 보증금에서 모든 손해에 대해 공제하겠다고 안내하며 분쟁이 확대되었습니다. (특약에는 '임차인은 임대차 종료 시 입주 당시 상태로 원상복구하되, 자연 마모나 노후는 복구 대상에서 제외한다.' 고 되어있어 저는 오히려 자연 마모나 노후로 인한 누수이므로 제 책임이 아니라고 생각했습니다.)

이에 저는 누수의 원인, 책임 주체, 과실 여부 및 손해 발생과의 인과관계를 임대차 분쟁 조정위를 통해 객관적으로 판단받고, 본 분쟁으로 임대차 간의 신뢰가 현저히 훼손되어 상호간 분쟁 확대를 방지하기 위해 본 임대차계약을 조정 성립일 기준으로 종료하는 것을 고려해주시도록 함께 조정 신청하였습니다.

다만 임대인이 지속적으로 "조정 신청할 필요 없고 공제할 테니 소송해라" 라는 대답을 해온 바 있어 조정 거절의사를 표현할 것으로 예상됩니다. 그렇게 되면 보증금 공제 시 보증금 반환 소송(소액사건)을 접수하는 방법밖에 없을 것 같은데 임대차 계약 만료일인 27년 3월까지 이 집에 거주하다가 더 큰 싸움으로 벌어지거나 추가 공제를 하겠다고 할 것 같고, 그 집에서 계속 자는 게 불안해 수면장애가 생길 만큼 정신적 스트레스가 심해 이사를 가고자 합니다.

이 경우 중도퇴실하는 방법 외 없는지(합의 해지 의사를 물었지만 중도퇴실이니 중개수수료를 부담하라는 답변이 왔습니다), 특약에 '임차인 원인으로 계약기간 만기전 퇴실시 중개수수료, 다른 세입자 구할때까지의 월세, 관리비, 공과금을 임차인이 납입한다.' 고 적혀 있는데 현 상황도 임차인 원인으로 퇴실하여 중개수수료를 부담해야 하는 상황이 맞는지 궁금합니다.

또 특약에 '임차인이 월 차임 2개월 이상 미납시 임대인은 임의로 디지털도어(열쇠)를 변경할 수 있고 물품을 폐기 할 수 있으며 이는 임차인의 과실이므로 임차인은 임대인에 대하여 민형사상의 책임부과나 이의를 갖지 않는다. 또한 위와 같은 임차인 과실로 인해 발생하는 모든 비용은 남은 보증금에서 공제, 임차인 재산압류 등을 통하여 임차인이 부담한다.'가 있는데 현 상황이 특약에 걸리지 않는지도 궁금합니다.

또 제가 생각한 대로 임대인이 과도한 요구를 하고 있는 게 맞는지, 소송까지 가게 된다면 제 승소 가능성이 높은지 궁금합니다. 임대인이 반복하여 "소송해라", "내 변호사 선임 비용도 본인이 부담해야 된다" 등의 말을 반복하고 강압적인 태도를 보여 심리적으로 많이 위축되고 힘들어서 그런지 질문이 과다한 점 양해 부탁드립니다.

변호사님의 고견 여쭙습니다.

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  제시된 사정만으로 임대인이 보증금에서 손해액을 일방 공제할 권한이 인정되기는 어렵습니다. 누수의 원인과 책임 주체, 임차인의 고의 또는 중과실, 손해 발생과의 인과관계가 객관적으로 입증되지 않는 이상 공제는 위법 소지가 큽니다. 임차인이 즉시 인지하기 어려운 수전 누수와 구조적 하자 가능성이 있는 손해까지 임차인 책임으로 단정하는 것은 과도하다고 판단됩니다. 조정 불성립 시 보증금 반환 청구로 다투는 방향이 현실적입니다.

• 법리 검토
  임차인의 원상회복 의무는 통상 사용으로 인한 자연 마모나 노후를 제외한 범위에 한정됩니다. 설비 자체의 결함이나 노후로 인한 누수는 관리 책임이 임대인에게 귀속되는 경우가 많습니다. 임대인이 주장하는 고의 또는 중과실은 임대인이 입증해야 하며, 추정이나 업자의 구두 의견만으로는 부족합니다. 또한 임대차 종료 전 보증금 공제는 상호 합의나 확정 판단 없이 일방적으로 행사하기 어렵습니다.

• 중도퇴실 및 특약 적용 여부
  현재 분쟁은 임차인 귀책으로 단정하기 어려운 하자 분쟁에 해당하므로 이를 이유로 한 중도퇴실을 곧바로 임차인 책임으로 보기 어렵습니다. 중개수수료 부담 특약 역시 임차인 귀책이 전제되어야 하며, 하자 분쟁 상황에서는 다툼의 여지가 큽니다. 차임 미납을 전제로 한 출입 제한 및 물품 처분 특약은 본 사안과 무관하며, 별도로 적용되기 어렵습니다.

• 실무 대응과 승소 가능성
  조정 절차를 거친 뒤 보증금 반환 소송으로 진행하는 것이 구조적으로 타당합니다. 임대인의 입증 자료가 부족한 반면, 임차인은 영상과 통화 기록, 구조적 누수 개연성을 제시할 수 있어 승소 가능성은 낮지 않습니다. 감정적 압박에는 대응하지 말고 자료 중심으로 접근하시기 바랍니다.