보금자리론 관련해서 문의드립니딘.

Question

안녕하세요.

보금자리론 관련해서 문의드립니다.

아파트를 구입 하려고 합니다.

구입하려는 아파트는 전세세입자가 살고 있습니다.(갱신요구권으로 24.08월이 만료인데 계속 살고있는 것으로 알고있습니다.)

판매하는쪽에서 세금관련 문제로 25.08월까지는 판매를 해야해서 급하게 매매를 진행하다 보니 기존 살고있는 전세세입자는 이사 갈 집을 구하지 못한 상황입니다.

부동산쪽에서 하는 말은 25.08월에 제가 아파트매매대금(5.5억)-전세보증금(4억)=전주인잔금(1.5억)만큼만 지불을 하고 등기를 치고, 기존세입자는 다른집으로 이사를 갈 시간을 줘야하니 25.10월에 무조껀 이사가는걸로 각서를 쓰고 매매를 진행하자고 합니다.

그리고 25.10월에 기존세입자가 이사를 가면 대출을 받아서 잔금을 주자고 합니다.

요즘 부동산관련 제제가 강화되어 궁금해서 문의드립니다.

1. 저런식으로 매매도 가능한가요? 주택매매대출을 보통 등기를 치면서 받는걸로 알고있어서..

2. 보금자리론으로만 받으려고 합니다. 저런 경우에 보금자리론도 대출이 가능할까요?

3. 만약 1.2가 가능하다고 하면 등기를 치는 시점인 25.08월이 아니라 세입자가 나가는 25.10월에 대출을 받아도 아파트매매대금(5.5억)의 70%가 대출이 가능할까요?

두서 없이 말씀 드렸습니다.

아시는분 답변 미리 감사드리겠습니다.(__)

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

위와 같은 형식으로 매매가 가능합니다.

부동산 실무에서 종종 이루어지는 보증금 승계 인수 방식입니다.

즉 매수자는 세입자의 전세보증금을 인수하고 잔금 1.5억만 지급하면서 등기 이전을 받는 방식입니다.

단 세입자가 매수자에게 전출/퇴거 시점과 관련한 확약서를 반드시 작성해야 합니다.

보금자리론 대출은 불가합니다. 세입자가 25년 10월에 퇴거 예정인 경우 25년 08월에 등기를 받고도 실제 입주가 불가능하므로 실거주 요건 미충족으로 대출이 불가할 것으로 보입니다.

보금자리론은 세입자 없는 상태에서 잔금 + 등기 + 전입이 동시에 가능한 상황에서 실행된다고 보시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

번호순서대로 질문 드리겠습니다.

1. 가능은 하지만 매우 신중하게 접근해야 합니다. 잔금 일부만 지불하고 등기 이전하는 형태는 일반적이진 않지만 않고 매도, 매수, 세입자 간의 합의가 있다면 가능은 합니다. 다만, 실거주가 어려운 상태에서 보금자리론 등 정책대출의 실행은 안된다고 보시면 됩니다.

2. 2025년 8월에는 대출이 불가능하며, 10월 세입자 퇴거후에는 가능성이 있습니다.

3. 매매가 기준으로 70% 가능하며, 세대주 요건 소득 요건 등 기타 조건도 충족되어야 합니다. 감정가가 낮게 나올 경우에는 감정가 기준의 대출이므로 참고가 필요합니다.

질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

보금자리론의 기본 진행 방식은 실제 소유권 이전+임차인 퇴거와 입주가 동시에 맞아야 실행이 됩니다. 세입자 퇴거 전 등기만 이전하고 보증금 잔대출을 두 달 뒤 주는 방식으로는 불가합니다.
부동산 측 잔금 일부와 등기 이후 보증금 잔대출 진행은 위험도가 있으며 보금자리론 실행 구조와는 맞지 않습니다. 세입자 퇴거가 진행되는 10월 잔금 지급과 등기를 한 번에 진행하는 것이 보금자리론을 받으실 수 있는 안전한 절차입니다.
마지막으로 보금자리론 대출 금액은 위 말씀드린 요건이 충족이 된다면 최대 70% 가능합니다.