안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
근저당권(융자)이 없는 전세집이 좋지만 근저당권(융자) 없고 거주할 만한 전세집을 찾기 위해 많이 기다려야 할 수도 있습니다. 아니면 운이 좋게 근저당권(융자)이 없는 전세집을 빨리 구할 수도 있습니다.
대출(등기부 상 채권 최고액) + 보증금(본인 보증금 포함)이 주택 매매가의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
이 기준으로 보수적으로 접근하며 됩니다. 경매로 넘어 갈 경우 유찰이 된다면 유찰 될 때마다 20~30%씩 차감됩니다.
매매가와 전세가가 비슷하거나 같다면 임대인은 갭투자 목적으로 주택을 매매 했을 확률이 높고 부동산경기가 좋지 않을 경우 역전세와 깡통전세 현상이 나타나서 계약종료 시 임대인이 보유한 현금이 부족하여 보증금을 반환하지 못 할 수도 있습니다. (보증보험은 전세가가 매매가의 90%를 넘가면 가입이 안 됨)
신탁등기가 되어 있는 전세집은 집주인(임대인)이 아닌 신탁회사와 임대차계약을 체결해야 합니다. 신탁회사의 도장을 찍어야 합니다. 다만, 신탁회사의 승낙을 얻어 집주인은 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있습니다. (보증금 또한 같음).신탁등기 신탁원부에 기록돼 있습니다. 따라서 신탁등기 된 부동산을 원소유자인 위탁자로부터 임차하려는 임차인은 신탁계약의 내용이 기재된 신탁원부를 열람해 위와 같은 조항이 포함돼 있는지 확인해야 합니다
계약서 작성 시 집주인(임대인)의 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 잘 확인하고 집주인의 진위여부를 확인해야 합니다. 그리고 집주인과 전화(녹음) 또는 영상통화로 계약에 대해 이야기를 해야 합니다.
많이 불안하고 보증보험가입조건에 해당된다면 가입하는 것을 추천합니다.
