월세 보증금을 돌려받지 못하고 이사와 전입신고까지 하면 보증금은 영영 돌려받지 못하나요?

Question

계약 기간을 다 채우고 몇개월 더 살다가

급히 이사를 가게 되었는데요.

새로운 거주지로 전입신고까지 하였는데

집주인이 새입주민이 와야 보증금을 돌려주겠다고 하네요.

제가 사회초년생이라 우선변제권 상실이라는 걸 잘 몰라서 급하게 이사하느라 이렇게 된 것 같습니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서

이사와 전입신고 까지 해버리면 아무런 법적 보호장치가 없는 건가요?

이 상태에서 임대인이 보증금을 반환하지 않아도

아무런 법적제재가 없는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

사회초년생으로서 낯선 부동산 계약 문제로 예기치 못한 어려움을 겪으시어 많이 당황스러우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 우선변제권은 상실하셨더라도 집주인에게 보증금을 돌려받을 법적인 권리는 그대로 남아있으므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

1. 우선변제권 상실과 채권의 유효성

이사와 전입신고를 먼저 마치셨다면 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 상실된 것이 맞습니다. 하지만 집주인과 맺은 임대차 계약에 따른 보증금 반환 채권 자체는 여전히 유효하므로 집주인은 당연히 보증금을 반환할 법적 의무가 있습니다.

2. 지연 이자 청구

계약이 종료되었고 질문자님이 이미 집을 비워주셨음에도 집주인이 보증금을 주지 않고 있으므로, 퇴거하신 다음 날부터 연 5퍼센트의 지연이자를 청구할 수 있으며 소송 제기 시 연 12퍼센트의 법정 이자 청구도 가능합니다.

3. 법적 제재 및 대응 절차

새 세입자가 와야 보증금을 주겠다는 집주인의 주장은 전혀 법적 근거가 없습니다. 내용증명을 발송하여 명확한 기한 내 반환을 통보하시고, 이를 이행하지 않을 경우 지급명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송을 거쳐 집주인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

우선 집주인에게 즉각적인 반환과 지연이자 청구를 경고하는 내용증명을 신속하게 발송하세요.

부당한 상황이 원만하게 잘 해결되어 소중한 보증금을 무사히 되찾으시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 류원용 변호사입니다.

지금 다른 곳으로 전입신고를 하시면 주택임대차보호법상 대항력을 상실하고 보증금 채권만 남게 됩니다 보증금은 받을 수 있습니다 다만 번거로워질 뿐입니다

Answer 3

임대차 계약 종료 후 임차권등기명령 신청 없이 주소지를 옮기셨다면 안타깝게도 기존에 보유하셨던 대항력과 우선변제권은 상실되었을 가능성이 큽니다. 다만 이는 경매 절차 등에서 다른 채권자보다 우선하여 돈을 받을 권리를 잃는다는 의미일 뿐, 보증금을 돌려받을 권리인 채권 자체가 소멸하는 것은 아니므로 민사상 절차를 통해 회수를 도모해 볼 수 있습니다.

임대인이 다음 세입자가 와야 보증금을 주겠다고 주장하는 것은 법적 근거가 없는 관행이기에 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 신청을 통해 강제집행을 준비하는 것이 방법이 될 수 있습니다.

소송 등을 통해 집행권원을 확보하면 집주인의 일반 재산에 대해서도 압류 등 강제집행이 가능해지며, 계약 종료 이후 발생한 지연 손해금에 대해서도 함께 청구를 고려해 볼 수 있을 것으로 보입니다.

현재 상태에서 더 큰 피해를 막기 위해 부동산 가압류 등 채무자의 재산을 동결하는 조치를 병행하여 채권 회수의 실효성을 높이는 방안을 법률 전문가와 논의해 보시는 것이 도움이 될 수 있습니다. 신속한 대응을 통해 정당한 권리를 찾으시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 현재 단계에서라도 임차권 등기 명령을 신청하셔서 그 등기 결정 시점을 기준으로라도 우선 변제 순위를 획득하시는 게 필요하고 보증금 미반환에 대해서는 임대차 계약이나 재계약 당시에 임대인이 반환할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 임차인에 대하여 기망하였다는 점이 입증되지 않으면 형사상 책임을 묻기는 어렵습니다 이상입니다