농가주택 매매할때 등기가 필요한가요?
시골 부모님이 사시는 집이 옛날 농가주택으로 대지도 전이고 건축물대장도 등기도 없습니다. 매매를 하려고 하면 별도로 해야할 것이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
건축물 대장도 없다면 사실상 무허가 주택일 가능성이 매우 높습니다. 이런 경우 해당 건축물은 양성화가 이루어지지 않으면 결국은 철거를 하여야 하기에 권리상 매우 불안한 위치에 있다고 볼수 있습니다. 매매전에 일단 읍,면사무소 건축과등에 방문하시어 불법주택여부와 양성화 가능한 주택인지까지 확인을 해보시고 절차에 따라 농지전용허가등을 한뒤 권리관계상 하자없는 상태에서 매매를 진행하셔야 합니다,
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
농가주택 매매 시 등기는 중요한 과정입니다. 여러 가지 상황에 따라 다른 절차가 필요할 수 있습니다. 아래는 농가주택 매매 시 고려해야 할 사항입니다
미등기 농가주택의 소유권 변경: 만약 건축물대장에 미등기 농가주택이 매도인의 사망한 부친 명의로 등재되어 있다면, 현 소유자인 매도인의 명의로 변경해야 합니다. 상속을 원인으로 하여 변경할 수 있습니다. 변경된 건축물대장을 근거로 소유권보존등기를 한 후 매매계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 진행하면 됩니다.
무허가 농가주택의 소유권 변경: 무허가 또는 미등기된 농가주택이 있는 대지를 매입하여 대지이전등기를 이미 끝냈다면, 토지등기부등본, 매매계약서, 무허가 농가주택이 매매목적에 포함되었다는 각서 등을 가지고 관할 시/군에 문의해 보세요. 무허가건물에 대한 소유권보존등기를 변경할 수 있는 방법이 있을 수 있습니다. 단, 이전등기는 원 소유자의 보존등기가 선행되어야 합니다.
시골집의 등기 상황: 시골집은 관습적으로 건물에 대한 등기를 안해 왔을 가능성이 높습니다. 매매계약서에 지상건물을 함께 포함한다고 명기하고 매도인의 각서를 받아 두면 별다른 문제는 없을 것으로 보입니다. 무허가 건물이지만 전기, 수도, 도시가스를 사용하고 있다면 재산세가 부과될 수 있습니다.
농지에 무허가 농가주택이 있는 경우: 농지에 무허가 농가주택이나 미등기 농가주택이 존재하는 경우 농취증 발급에 주의해야 합니다. 불법 전용된 농지는 원칙적으로 원상복구 후 농취증을 신청해야 하지만, 특정 조건을 충족하는 경우에는 원상복구 없이 농취증을 발급받을 수 있을 수 있습니다.
원 토지소유자가 직접 지은 농가주택: 원 토지소유자가 직접 지은 농가주택은 법정지상권이 있다고 보아야 합니다. 입찰대상 농지에 무허가 농가주택이나 미등기 농가주택이 존재하는 경우 농취증 발급에 주의해야 합니다.
타인의 토지에 지은 미등기농가주택: 타인의 토지인 경우 법정지상권이 생기지 않습니다. 농가주택 소유자는 처음부터 법정지상권이 발생하지 않습니다.