상속으로 인한 1가구 2주택 양도소득세는?

Question

안녕하세요.

아파트 매도에 따른 양도소득세 해당유무와 절세방안에 대하여 문의 드리고자 합니다.

1) 2010년에 3월 인천소재 A아파트 (3억)에 구입 후

6개월 정도 거주 후 직장과 부모부양으로 2010년 10월에 대구 소재 부모 소유 B 빌라로 주소 이전 거주함

2) 2017년 4월 18일 부모 사망으로 시세 1억원 정도의 부모와 함께 거주하던 B빌라를 상속받고 2017년 10월17일
상속으로 인한 취득신고 완료함

3) 2020년 10월에 인천소재 A아파트를 3억8천(시세차익 8천만원)에 매도하고자 함 - 2020년 7월 투기과열지구 지정됨

4) 질문사항

가. 상속을 받음으로 인하여 1가구 2주택이 되었는데 양도세 납부 대상인지?

나. 상속후 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 대상인지 ( A아파트 실 거주는 6개월) ?

다. 양도소득세 납부 대상이라면 세금 절감 방안은?

라. 양도소득세로 납부해야할 금액은 어느 정도인지?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 상속받은 주택과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는

국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.

위 사실관계에 따르면 질문자는 상속으로 인해 일시적 1세대 2주택 비과세 적용을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

2. 2020.2.11. 이후 양도분에대해서는 보유기간 중에 거주기간도 2년이상이 충족되어야 합니다. 따라서 비과세 규정을 적용받지는 못합니다.

3.4. 취득가액과 보유기간 말고는 정보가 없어 답변을 하기 어렵습니다.

양도소득세를 계산하기 위해서는 양도가액, 취득가액, 필요경비, 양도 및 취득시점(장기보유특별공제 여부), 부동산 소재지(조정대상지역, 투기과열지구 해당여부 판단을 위함), 보유 및 거주기간 등의 자료가 필요합니다.

정확한 사실관계를 안다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

가. 1세대 1주택자가 별도세대원으로 부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 일반주택을 먼저 양도하면 일반주택만 가지고 1세대1주택 비과세 여부를 판단 합니다. 따라서 A주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다면 비과세가 적용될것으로 사료됩니다.

나. A아파트가 1세대 1주택요건 충족시 3년 이내 처분 요건은 없을것으로 보입니다

다. 만약 1세대 1주택 요건 충족못하여 양도소득세 납부시 A아파트말고 상속주택을 5년내에 양도시 중과세가 적용되지 않을것입니다.

라. 양도소득세 계산은 기타 경비등 정확한 자료를 가지고 계산을 해야될것으로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

가. 상속을 받음으로 인하여 1가구 2주택이 되었는데 양도세 납부 대상인지?

일반주택과 상속주택 보유 중에 일반주택을 양도할 경우 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 따라서 A주택 보유기간이 2년을 초과했으므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세로 판단됩니다.

나. 상속후 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 대상인지 ( A아파트 실 거주는 6개월) ?

17년 8월 2일 이전 취득 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판단시 2년 거주요건은 없습니다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 대상입니다.

다. 양도소득세 납부 대상이라면 세금 절감 방안은? -

비과세로 판단됩니다.

라. 양도소득세로 납부해야할 금액은 어느 정도인지?

비과세로 판단됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속받은 주택과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택을 적용합니다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.

또한 돌아가시기 전이라도 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용합니다.

1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호 가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람

따라서 각 규정에 따른 비과세요건을 다시 한번 확인해보시고, 이를 확실히 증명하실 수 있는 경우에는 비과세받으실 수 있을 것으로 보입니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1) 2010.10.합가당시 직계존속이 60세이상이 되었은지 확인하시고, 60세 이상이고 합가일로부터 10년이내 인천주택은 양도소득세 비과세되는 것으로 판단되며

- 합가당시 60세미만이라면 인천주택은 양도소득세 과세대상임. (즉, 합가당시 60세 미만이거나 합가일로부터 10년이후 양도시 과세됨.)

2) 동거봉양합가 주택이 아닌 경우 일반주택 보유중 상속받은 주택이 있는 경우

상속개시당시 별도세대원이 상속받은 주택은 보유주택으로 보지 아니하나, 귀하의 경우는 상속개시당시 동일세대원이므로 인천보유주택을 양도하면 양도소득세 과세대상임.

3) 2주택으로 중과대상인지 여부

대구소유 b 주택이 기준시가 1억원이라면 중과대상주택에 해당하지 아니함.

따라서, 인천소재아파트는 동거봉양주택에 해당하는지 여부에 따라 과세여부가 결정됨

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- 관련법령

제167조의11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위)

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

제155조(1세대1주택의 특례)

④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996. 12. 31., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>

1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람

○ 재정경제부 재산세제과-1082, 2006.08.30

[ 제 목 ]

봉양합가후 2년 이내에 직계존속 사망시 상속받은 주택의 비과세특례 적용여부

[ 요 지 ]

직계존속 동거봉양 목적으로 세대합가한 1세대 2주택자가 그 합가일로부터 2년 이내에 직계존속이 사망한 경우, 본인 주택과 직계존속 세대가상속받은 직계존속 주택은 1세대 2주택의 비과세특례가 적용되나, 본인세대가 상속받은 직계존속 주택은 비과세특례가 적용되지 않음

[ 회 신 ]

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자(이하 ‘본인 세대’라 함)가 1주택을 보유하고 있는 직계존속(이하 ‘직계존속 세대’라 함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써(이하 ‘봉양합가’라 함) 1세대 2주택이 되어 소득세법 시행령 제155조제4항의 규정(이하 ‘봉양합가 특례 규정’이라 함)을적용함에 있어 그 합친 날부터 2년 이내에 그중 1주택을 양도하기 전에 직계존속이 사망한 경우로서,

당해 직계존속 소유 주택을 봉양합가전 직계존속 세대가 상속받은 경우는위의 봉양합가 특례 규정이 적용되나, 당해 직계존속 소유 주택을 봉양합가전 본인 세대가 상속받은 경우는 상속받은 주택은 봉양합가 특례 규정이 적용되지 않으나 당초 본인 세대 주택은 봉양합가 특례 규정이 적용되는 것임.

** 동거합가후 양도기한이 과거 2년에서 10년으로 변경됨

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감사합니다.

“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”