우선변제권과 대항력에 대해 이런 상황에 어떻게 되는지 궁금해요.

Question

이런 경우에는 각각 어떻게 되는건지요?

1. A근저당의 우선변제권과 B임차인의 대항력과 우선변제권은 어떻게 되는건가요?

2. A임차인의 대항력과 B근저당의 우선변제권은 또 어떻게 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문자체가 부실하여 답변드리기 어렵습니다. 우선 해당 관계를 파악하기 위해서는 서로간의 등기설정일, 전입신고일자를 알아야 권리관계 분석이 가능합니다.

일반적으로 근저당은 물권으로써 그 자체로 대항력, 우선변제권을 가지고 있고, 임차권은 채권으로써 해당 권리가 없지만 특별법에 따라 전입신과와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 즉 , 채권이지만 물권과 같은 권리를 부여하게 되므로 물권은 등기접수일, 임차권은 전입신고 익일를 비교하여 빠른 날짜가 선순위 권리가 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

등기부 상 순위

1. A근저당권

2. B임차인

이렇다면 근저당권은 말소기준권리로 근저당권보다 후순위 권리는 말소대상이고 낙찰자의 인수대상이 아닙니다.

B임차인이 소액임차인이고 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지고 있다면 배당신청을 한 경우 최우선변제권이 있어서 0순위로 최우선변제금을 배당받습니다.

B임차인이 소액임차인에 해당되지 않거나 대항력이 없다면 최우선변제금을 배당받지 못 합니다.

이 다음 근저당권을 은행은 낙찰가에서 최우선변제금을 배당하고 남은 금액에서 채권최고액(등기부상)을 배당 받습니다.

그리고 B임차인이 우선변제권(대항력+확정일자)을 가지고 있다면 낙찰가액에서 임차인의 최우선변제금과 은행의 채권최고액을 배당받고 남은 금액에서 B임차인의 보증금을 받을 수 있습니다.

경매개시결정 전까지 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. A근저당의 우선변제권과 B임차인의 대항력과 우선변제권은 어떻게 되는건가요?

==> 임차인의 대항력은 "전입신고 + 점유"를 시작한 다음날부터 효력이 발생되고 이 날자를 기준으로 근저당이 선순위라면 근저당권이 우선입니다.

2. A임차인의 대항력과 B근저당의 우선변제권은 또 어떻게 되는건가요?

==> 첫번째 답변과 동일합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

말그대로 우선하는권리가 우선합니다. 다만 임차인이 최우선변제에 해당하는경우 근저당보다 우선하는것 입니다.