전세만료 전 보증금 못 받고 이사할 경우 임차권 등기명령 신청 가능한가요?
우선 계약서상의 전세 만료일은 22년 3월 입니다.
18년3월~20년3월이 최초 계약이었고 20년 3월에 갱신을 통해 2년 연장이 되었습니다. 묵시적 갱신으로 봐도 되는것이지요?
1. 2021년 10월, 세입자가 전세 만료일 몇 개월 전에 나가겠다고 통보함
2. 정확한 이사날짜는 추후 알려주기로 하였으나, 이 과정에서 세입자에게 전세대출 등의 문제 및 전세값 , 집값 폭등으로 인해 이사가지 않고 전세 연장이 가능한지 묻자 집주인은 전세연장은 안된다고 함.
3. 그렇다면 22년 1월에 나가도 되겠냐고 묻자 집주인이 동의하였고 정확한 이사 날짜를 10월말까지 알려달라함.
4. 10월 30일, 새 집을 구해 계약서를 작성하고 집주인에게는 1월 21일에 이사하겠다고 통보함. 집주인 동의하였고 부동산에 매물 올라감.
5. 12월 현재까지 집이 나가지 않음.
6. 노파심에 집주인에게 물어보자 새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 함.
7. 보증금 못 돌려받으면 새 집 계약금 날릴 상황이라고 누차 설득해도 답장 안함
8. 1월 21일에 새 집에 잔금를 치르고 무조건 이사가야 하는 상황임.
이럴 경우 지금 제가 어떤 액션을 취하면 되나요?
내용증명을 보내야 하나요? 참고로 집주인 거주지가 미국인데 이럴 경우는 어떻게 내용증명을 보내나요.
그리고 1월 이사갈때, 임차권 등기 신청을 하고 갈 수 있나요? 제가 지금부터 뭘 준비해야 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지.. 상세한 답변 부탁드립니다.
그리고 전세를 한번 연장해서 살고 있는 중이라 묵시적 갱신으로 인정받아 해지통보 후 3개월 이내에 집주인은 보증금을 돌려줘야 한다고 아는데 맞나요? 그러면 임차권등기신청은 언제 할 수 있나요?
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
상대방이 보증금을 반환하지 않고 있는 상황이라면 보증금반환청구 소송을 제기하는 등 방법을 취할 수 있으며 임차권 등기명령을 신청하시는 것도 가능합니다.
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다
아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다
임대인과 협의를 하려면 내용증명을 보내야 하며, 임대인의 실거주지가 미국이라면 미국으로 해외송달을 보내셔야 하겠습니다.
임대차가 만료되면 임차권등기신청을 할 수 있습니다.
임대차계약이 만료되었음에도 임대인이 반환을 거절하는 경우, 소송절차를 진행하셔야 하겠습니다.
