자매 공동명의 주택을 단독명의로 변경할 경우 발생되는 세금은?
아파트 시세: 4억 9천만 원
공동명의 지분: 각 50% (1인당 2억 4,500만 원)
2012년 매입가: 총 2억 2천만 원 → 1인당 지분 매입가 1억 1천만 원
실거주 요건 충족: 1세대 1주택 & 2년 이상 실거주
보유 기간 및 실거주 기간: 약 12년
기존 주택 외 추가 보유 없음
발생되는 세금 계산방법과 값이 맞는지, 틀린 부분이 있다면 어디인지 알려주세요.1. 양도소득세
▒ 계산 과정
양도가액 (시세 기준): 2억 4,500만 원 (50% 지분)
취득가액: 1억 1천만 원
양도차익: 2억 4,500만 원 - 1억 1천만 원 = 1억 3,500만 원
▒ 장기보유특별공제
보유기간: 12년 → 24%
거주기간: 12년 → 40%
▶ 장특공제율 총합 = 64%
▶ 공제금액 = 1억 3,500만 원 × 64% = 8,640만 원
▶ 과세표준 = 1억 3,500만 원 - 8,640만 원 = 4,860만 원
▒ 기본공제: 250만 원
▶ 과세표준 = 4,860만 원 - 250만 원 = 4,610만 원
▒ 세율 적용
과세표준 4,610만 원 → 세율 15%, 누진공제 108만 원
▶ 세액 = (4,610만 원 × 15%) - 108만 원 = 583.5만 원
▒ 지방소득세 10% 추가
▶ 총 양도세 = 583.5만 원 + 58.35만 원 = 약 641.85만 원
2. 취득세
취득가액 (지분 50%): 2억 4,500만 원
세율: 1주택자 기준 1.1%
▶ 취득세 = 2억 4,500만 원 × 1.1% = 약 269만 원
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
세법상 1세대가 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하고 소득세법상
1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정
대상지역 내 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주)을 충족하고 양도한
경우 양도가액 12억원 이하 양도차익에 대해서 양도소득세가 비과세
될 수 있습니다.
이와달리 공동으로 취득한 주택 소유 지분을 타인에게 증여하는 경우
부동산 증여등기 접수일로부터 3개월이 되는 날이 속하는 달의 말일
까지 수증자의 주소지 관할세무서에 증여세 신고 납부를 해야 합니다.
이에 따라 질문자님이 유상으로 양도를 하는 것인 지 또는 증여를 하는
것인 지 여부에 따라 세금에 대한 처리가 달라지게 됩니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
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